Nem tudo depende do síndico, mas cabe a ele deixar as regras claras

Para um prédio ou condomínio de casas virar um lar, um sentimento de coletividade é fundamental. Mas essa sensação não começa do dia para a noite, é algo a ser construído diariamente.

Mesmo não sendo a responsabilidade maior do síndico, é dele o dever de que as regras instituídas no regulamento interno e na convenção sejam seguidas.

Também é do interesse do síndico que a convivência seja a melhor possível entre os moradores. Dessa forma, o gestor consegue se concentrar em outras áreas que peçam a sua atenção.

Para isso acontecer, porém, é importante que o síndico saiba como conduzir diversos tipos de situações.

Além das dicas abaixo, é importante que o síndico, ao receber uma reclamação sobre uma situação, esteja disposto a dialogar com o possível infrator.

Para dar um “caminho”, o SíndicoNet entrevistou diversos síndicos que contaram como superaram desafios relativamente comuns em seus condomínios.

O que todos concordaram foi que ter uma postura aberta à uma comunicação honesta, sem acusações infundadas, ajuda muito no sentido de resolver conflitos no condomínio.

Uso das áreas comuns do condomínio

Para que os moradores façam o melhor uso possível desses locais, é fundamental que as regras de utilização estejam claras para todos.

Uma boa dica é manter, em todos os locais, como piscina, salão de festas, quadras, etc., um quadro com as regras do local.

Se algum espaço começar a resultar em mais reclamações, o síndico pode apostar em uma campanha de conscientização, seja via quadro de avisos, portal do condomínio ou cartas para todos os moradores.

“A dica do quadro com as regras dos espaços comuns funcionou muito bem aqui, já que temos muitas quadras e outras áreas usadas mais pelas crianças. Também achei que ajudou porque às vezes um morador novo chega e não conhece bem as regras e, com essa forma de comunicação, ficou bem claro para todos. Depois disso, as multas por mau uso das áreas comuns despencaram” - Rodrigo Lopes, 55 anos, síndico morador

Assembleias de condomínios

Apesar do síndico não ser quem, via de regra, conduz o encontro, é importante que pelo menos o presidente da mesa siga as dicas abaixo para manter o encontro produtivo e sem maiores problemas:

• Pedir para todos desligarem os celulares
• Seguir a pauta da assembleia e não discutir itens que não estavam determinados previamente
• Combinar, logo no começo, o tempo que cada assunto tomará da reunião. Também vale estabelecer o tempo que os condôminos terão para falar, perguntar e responder – e realmente se esforçar para que isso seja seguido
• Pedir para que a comunicação no encontro seja o mais respeitosa possível, evitando acusações e o uso de palavras de baixo calão

“Sou síndica do meu condomínio há três mandatos e nunca fui presidente da assembleia. Acho sempre melhor que outro morador faça esse papel, mesmo a nossa convenção e RI não proibindo. Mas percebo que quando o presidente da mesa dá algum direcionamento no começo da reunião, a mesma tende a fluir melhor. Comunicar às pessoas o que se espera delas nesses momentos ajuda a manter a conversa nos trilhos e evita discussões desnecessárias durante a assembleia” - Natalia Mendes, 48 anos, síndica moradora

Barulho nas áreas comuns

O barulho pode ser o grande entrave para uma boa convivência em condomínio.

É importante salientar que o síndico não precisa se engajar em todas as reclamações de barulho que acontecerem no condomínio – apenas aquelas em que a coletividade esteja insatisfeita.

Uma boa maneira de coibir os excessos de barulho é apostar em campanhas de conscientização:

• Cartaz 1: Orientação aos moradores sobre barulho no condomínio
• Cartaz 2: Orientação aos moradores sobre barulho de saltos, móveis, etc.

Geralmente o horário de silêncio vigora das 22h às 8h. Durante esse período, o ideal é que todos entendam que esse é o período de descanso dos seus vizinhos.

Isso não quer dizer, porém, que durante o dia seja possível fazer qualquer tipo de barulho. A NBR 10152 estipula que o nível de ruído não deve superar 35 a 45 decibéis nos dormitórios e 40 a 50 decibéis na sala de estar.

Como tudo em condomínio, porém, é importante que todos sigam as regras – e também entendam que pode haver uma flexibilidade em um momento ou outro.

Numa festa de aniversário, daquele vizinho que nunca faz barulho, que se estende até um pouco depois do horário, vale a pena multar? Às vezes, um pouco de jogo de cintura do síndico pode ajudar.

“Uma vez, uma moradora reclamou do filho do vizinho, que tocava violino no final da tarde, horário que ela costumava estar em casa. Logo depois, um outro morador reclamou também do som do instrumento. No final, consegui convencer o pai do garoto para que ele treinasse o violino num horário em que os dois vizinhos não estavam no prédio. Esse processo demorou cerca de três meses, mas achei que para mim, como gestor, foi muito proveitoso, assim como para todos os envolvidos” - Luiz Camacho, 44 anos, síndico profissional

O síndico deve tomar outra atitude, porém, quando o problema com barulho for recorrente. Nesse caso, a unidade em questão deve ser advertida e/ou multada, de acordo com as regras estipuladas na convenção ou regimento interno.

Se a situação for grave, o condomínio pode multar em até dez a cota condominial o barulhento em questão, com base na lei do condômino antissocial.

Apesar de ser uma medida extrema, pode ser uma forma para oferecer tranquilidade e melhorar a convivência entre o resto da coletividade.

Cachorros

Os condomínios brasileiros não podem proibir cães nas unidades condominiais. Também não se pode restringir que os moradores levem os animais no colo, e nem o tamanho dos animais.

O dono do pet deve, porém, prezar pela saúde, sossego e segurança daquela coletividade. Deve manter as vacinas em dia, cuidar para que os latidos não incomodem e também para que sua unidade não exale cheiro desagradável.

“Nossa convenção é antiga e proíbe animais de estimação. Por isso, estamos estudando modificá-la para ficar em dia com essa questão e outras, como a multa para atitudes antissociais. Apesar de caro e demorado, acho que vai valer a pena” - Luiz Francisco Ribeiro, 77 anos, síndico morador

Comunicação

Ter um canal de comunicação aberto entre síndico e moradores é um elemento-chave para melhorar a convivência no condomínio.

Afinal, só de o morador estar atualizado com o que está acontecendo no condomínio, e ele ainda ter a segurança de que conseguirá conversar com o síndico, e que será ouvido, já é, para ele, uma tranquilidade a mais.

Por isso, é importante conseguir organizar a comunicação com a coletividade da melhor forma possível. Uma boa maneira de botar isso em prática é um site do condomínio. Ali, os moradores têm um canal de comunicação direta com o síndico e atualizações da administração.

É fundamental, porém, que o gestor se proponha a responder e acompanhar as demandas que chegam pela plataforma.

Geralmente, os sites do condomínio oferecem outras facilidades como reserva de áreas comuns, regras de uso desses locais, além de trocas de mensagens entre os próprios moradores. O síndico também consegue promover enquetes, enviar comunicados e divulgar os eventos do condomínio.

Crianças

As crianças podem ser um dos fatores que levam uma família a optar por morar em condomínio.

O síndico deve cuidar para que as áreas comuns estejam de acordo com o que pedem as leis e as normas técnicas. Não é dever do síndico, porém, cuidar das crianças nas áreas comuns. Essa responsabilidade é dos pais.

Uma ideia que tem tido uma boa aceitação é eleger um síndico mirim, para que o mesmo repasse as regras de uso das áreas comuns para as outras crianças.

Esse processo todo ajuda a engajar as crianças na utilização correta de áreas como o playground, quadras, etc, e à obediência das regras no que diz respeito à barulho, lixo no local certo, etc.

“Aqui tínhamos muitos problemas com as crianças sozinhas nas áreas comuns. Elas faziam muito barulho, usavam o elevador de forma errada. Em uma assembleia, alguns moradores incomodados expuseram a situação, que já tinha sido alvo de reclamação no livro de ocorrências e por e-mail. Depois de alguns ‘combinados’, a maioria dos pais se comprometeu a não deixar as crianças sozinhas por longos períodos nas áreas comuns, o que fez cair bastante as reclamações sobre isso” - Rodrigo Lopes, 55 anos, síndico morador

Funcionários de condomínios

Os funcionários são o cartão de visitas do condomínio. É importante que eles se sintam bem em seu local de trabalho.

O síndico deve ressaltar, sempre que possível, que os moradores não devem dar ordens diretas aos funcionários, devendo encaminhar as sugestões cabíveis sempre ao zelador.

Um trato respeitoso com os colaboradores é fundamental e evita que o condomínio seja alvo de futuras ações judiciais.

“Nosso condomínio no passado sofreu uma ação judicial por causa de um morador, de mais idade, que implicava muito com uma das faxineiras. Ela já havia conversado com o zelador, comigo. Quando trocamos o esquema de trabalho por uma empresa terceirizadora, ela entrou com um processo judicial contra o condomínio. Ela não ganhou a ação, mas os moradores ficaram mais atentos à maneira como tratam os funcionários” – Síndico preferiu não se identificar, 63 anos.

Garagem

Está aí um espaço em que realmente mostra como está a convivência dos moradores do condomínio.

Um espaço que pode ser muito bem usado, se todos tiverem cuidado e bom senso, mas que pode gerar diversos problemas.

O síndico deve sempre ressaltar a importância de:

• se estacionar corretamente e dentro da própria vaga;
• se obedecer o limite de velocidade;
• de não se permitir que as crianças brinquem no espaço;
• não buzinar para o porteiro abrir o portão mais rápido que o usual;
• os moradores tomem cuidado ao abrir e fechar a porta de seus automóveis, evitando danificar o carro do vizinho;
• devolver o carrinho de compras para a garagem;
• não se usar o espaço para guardar qualquer outra coisa que não sejam veículos.

“Ainda temos problemas com a garagem aqui no nosso condomínio, mas melhorou muito depois que começamos a ressaltar as boas práticas de uso do espaço em assembleia. Sempre falamos do assunto, principalmente a questão da velocidade e das crianças não usarem o local para brincar, já que não temos muitas áreas destinadas aos menores”, - Alexandre Dias, 67, síndico morador.

Home Office e Atividades comerciais

Morar e trabalhar no mesmo lugar é uma realidade cada vez mais comum. Porém, é importante que o condomínio tenha regras claras quanto a isso.

As atividades desempenhadas no local não devem receber muitos visitantes, o que poderia fragilizar a segurança de todos. Também não deve consumir mais energia ou gás que uma unidade comum, caso os mesmos sejam compartilhados – como seria o caso de uma cozinha funcionando 24h.

Para dirimir qualquer tipo de dúvida, é importante que o condomínio tenha, em seu regulamento interno, o que é permitido ou proibido para quem trabalha dentro da própria unidade.

“Um dos meus clientes é um condomínio recém implantado, onde diversos moradores trabalham em casa ou em casa somente alguns dias da semana. Temos que acompanhar essas tendências, não adianta proibir. Muito melhor é explicar que os outros moradores não devem ser penalizados com uma conta desproporcional de luz, por exemplo, ou que ninguém quer ver a segurança do condomínio fragilizada – e que, por isso, não devemos receber pessoas que não conhecemos. Diálogo sempre em primeiro lugar” – Luiz Gustavo Sanches, 59, síndico profissional

Inadimplência

A maior responsabilidade de um morador de condomínio é pagar a sua cota em dia. Porém, caso o mesmo não esteja quite com a coletividade, o síndico deve seguir o caminho da cobrança – extra ou judicial, conforme o que estiver ditado na convenção.

Antes disso, o síndico pode conversar com o devedor de forma a tentar entender o motivo da cota não ter sido quitada.

O síndico não pode, porém, oferecer descontos para o inadimplente. Esse tipo de benefício deve ser votado em assembleia e aprovado por unanimidade.

Mesmo que a coletividade se ressinta, o gestor não pode proibir o devedor de usar áreas como a piscina ou a sauna, por exemplo.

Cortar a água e o gás do inadimplente são medidas radicais e nem sempre amparadas pela Justiça. O ideal é que a concessionária faça esse corte, e não o condomínio.

“No ano passado e retrasado, tivemos um pico de inadimplência aqui no condomínio e alguns adimplentes cobraram medidas mais duras – minhas e dos conselheiros. Chamamos o advogado da administradora para explicar o que poderia ser feito dentro da lei, porque não adianta nada cobrar o inadimplente e depois ele entrar com uma ação judicial contra o condomínio. – Ivone Santos, 38, síndica moradora

Fonte: SíndicoNet