Não existe uma forma padrão para se determinar o reajuste das taxas condominiais. Não há sequer uma previsão legal de readequação automática. Por essa razão, é de grande importância o cumprimento do que determina a legislação vigente no que tange à aprovação anual de valores em Assembleia Geral Ordinária, com o envolvimento dos condôminos.

A sua formatação, porém, deve obedecer algumas regras básicas. Em especial, considerar o período apurado, determinar os critérios na apuração e estabelecer os parâmetros, as bases utilizadas.

Tais parâmetros precisam levar em conta os custos verificados bem como os previstos.

Para elaborar a previsão para o exercício seguinte, o síndico ou o administrador condominial pode parametrizar a sua proposta em três possíveis cálculos. O primeiro é o rateio real das despesas, ajustando mensalmente os valores para mais ou para menos. O segundo cálculo é sobre as médias dos gastos, com o cuidado de projetar um percentual de aumento para cada despesa prevista. O terceiro cálculo é feito por meio dos gastos atuais, com a manutenção ou aplicação de um percentual sobre o valor atual.

Além da definição desses critérios, alguns cuidados adicionais devem ser tomados. No caso de condomínios em instalação (recém-entregues), o gestor deve considerar o prazo de garantia dos diversos equipamentos que os respectivos fabricantes concedem, excluindo dos valores previstos os custos de manutenção durante esse prazo.

Cabe também ao gestor condominial lembrar da apresentação do plano de obras, com verbas para reparos e melhorias constantes. Para isso, é importante destacar que muitas dessas propostas deverão ser aprovadas por quórum diferenciado, uma vez que podem se tratar de obras classificadas como úteis ou voluptuárias, o que exige a aprovação de maioria absoluta ou de pelo menos dois terços dos condôminos.

Na fase de preparação da previsão orçamentária, deve-se incluir, ainda, os saldos de fechamentos de cada conta contábil, como o Fundo Reserva, a provisão de 13º salário, entre outros gastos e encargos.

Antes de se definir a cota, também deve ser avaliada a inadimplência, inserindo na previsão o percentual de devedores contumazes que deverá se abater das receitas mensais. Esse item não deve ser deixado de lado, já que a arrecadação mensal poderá ser insuficiente para arcar com os compromissos em curto ou médio prazo.

Um erro comum cometido por muitos gestores no processo de definição do valor de reajuste da cota condominial é baseá-lo em comparações com outros condomínios. Essa ação pode levar a enganos frequentes, já que não é apenas o componente de áreas comuns que determina o maior ou menor volume de despesas. Ainda mais influente é, por exemplo, a quantidade de funcionários do condomínio, em especial se existe uma ou mais portarias ou necessidade de contar com manobristas. Tal fato ocasiona em maior quadro de colaboradores para completar a escala de 44 horas semanais de cada posto de trabalho.

Acrescente-se a isso as obrigações trabalhistas. O número de apartamentos de cada condomínio é outro fator de diferenciação. Quanto menor a quantidade de unidades, menor o número de pagantes e, consequentemente, maior o valor individual da cota condominial.

A idade da edificação, por fim, é outro item a ser avaliado na proposta de previsão orçamentária. Nesse sentido, é essencial a correta e preventiva manutenção condominial. Vale lembrar que quanto mais velho for o condomínio, maior é o desgaste de seus componentes, o que ocasiona a necessidade de reposição de equipamentos e bens comuns, além de gastos adicionais para mantê-los.

Para definir a cota condominial, cada gestor deve levar em conta o perfil do empreendimento, suas necessidades e, sobretudo, as expectativas de seus condôminos. Tudo devidamente discutido e aprovado em Assembleia Geral especialmente convocada para essa finalidade.

Não existe, pois, uma fórmula especial ou única para a preparação ou aplicação de reajuste na previsão orçamentária. A taxa condominial e seu reajuste dependerão da análise individual de cada caso. Além, claro, da decisão coletiva.

Fonte: Folha do Condominio