O que fazer quando a estrutura instalada está comprometida
Você tem um problema: as queixas de condôminos estão pipocando, ora sobre a baixa qualidade do sinal de internet, ora sobre a impossibilidade de instalar o serviço desejado; quando não, as insinuações de que a sua gestão tem um pacto vantajoso com determinada operadora.
Pior é que está difícil encontrar respostas ou uma solução que agrade a todos. Empurrar com a barriga é péssimo em todos os sentidos, e vai além de administrar o clima de animosidade. Pode representar prejuízo financeiro para o condomínio. Até arranhar a sua imagem de síndico.
Se servir de consolo, você não está sozinho nessas questões.
O problema de cabeamento ocorre muito mais do que se supõe. Os advogados que o digam: “É muito comum atender queixas do condomínio contra a empresa cabeadora ou a construtora, ou do condômino, que se sente prejudicado”, conta Alexandre Marques, advogado especialista em direito condominial.
Principais causas de problemas nos dutos de condomínios
- Dutos (shafs) entupidos;
- Dutos congestionados por restos de obra (resíduos de pedras, cimento, tijolos etc.)
- Dutos estreitos, que não comportam a passagem da fiação de diferentes operadoras e funções (telefonia, TV a cabo, internet, fibra ótica e por aí afora);
- Conduítes mal instalados ou quebrados pelo uso de materiais de baixa qualidade.
De todas as causas, a dos dutos estreitos é uma das mais recorrentes, especialmente nas construções mais antigas. Nesse caso, está diretamente ligada à evolução tecnológica.
“É fácil entender. Nos anos 1980, por exemplo, os construtores não tinham essa previsibilidade de construção, demandas como internet, TV, fibra ótica. Estavam restritos à telefonia”, explica Alexandre.
As operadoras também recebem com frequência esse tipo de demanda por parte dos assinantes.
“Mas isso depende muito da região. Na Cidade de São Paulo, por exemplo, há uma demanda alta devido à existência de muitos edifícios antigos. Mas novos empreendimentos já estão sendo construídos prevendo a demanda necessária de cabos utilizados pelas principais operadoras”, afirma André Buontempo, diretor de operações da NET.
O advogado Márcio Rachkorsky, especialista em condomínios e consultor, observa que o problema ainda ocorre em prédios novos. “Em número menor, porém acontece. Muitas vezes, é uma questão construtiva — ou porque o engenheiro dimensionou mal o projeto, as especificações estão fora das normas, ou o material usado é de baixa qualidade”, descreve.
Apure as responsabilidades
Antes que as reclamações se transformem num balaio de gatos, melhor entender primeiro o que é da alçada de cada parte.
Para ajudar na conclusão, considere três possibilidades:
- Se for falha do projeto (prédio novo) e estiver dentro da garantia, a responsabilidade é da construtora;
- Se o condomínio não é tão novo, não está no prazo da garantia ou não tem falha no projeto, é uma questão de o condomínio coletivamente pensar na saída técnica;
- Em último caso, o condômino vai ter que se adaptar e aderir ao serviço que é possível no condomínio. “Não adianta processar ou brigar com o síndico, porque é uma limitação que não tem como resolver”, diz Rachkorsky.
Quando a responsabilidade é da operadora
Condômino ou condomínio compra um serviço da operadora ou da empresa cabeadora e paga. Depois, descobre que a instalação ou o funcionamento é inviável.
Ao ser cobrada, a empresa não devolve o valor, alegando que ‘fez a sua parte’. Pleitear o ressarcimento para a prestadora de serviço é parte de uma relação de consumo e o Código de Defesa do Consumidor é claro quanto ao direito de responsabilizar aquele que não entregou o que prometeu.
“Acontece, geralmente com empresas pequenas, embora seja um caso raro hoje em dia”, afirma Alexandre Marques. Segundo ele, as empresas estão mais precavidas e mais profissionais, também. “Essa transparência é praticada de uns tempos para cá. Antes, a empresa vendia primeiro, depois verificava a viabilidade e se recusava a devolver. Hoje, antes de fechar um contrato, checa se o serviço pedido está disponível para aquele endereço e se há algum impedimento técnico para o condomínio”.
A engenheira Raquel Bueno Tomasini, gestora do centro de atendimento técnico da administradora Lello também alerta que, infelizmente, muitas empresas envolvidas acabam agindo para resolver o problema do seu cliente e acabam prejudicando o vizinho — a ponto de desligar o cabo de um para aproveitar a infraestrutura para instalar em outra unidade.
“Sem contar com a questão da segurança do condomínio, em que profissionais de diversas empresas acessam o quadro de distribuição”, aponta a profissional.
Quando a construtora deve ser acionada
“Nos casos de problemas estruturais, sendo um condomínio novo, é possível os consumidores reclamarem da construtora, desde que haja em contrato ou publicidade que haverá alguma estrutura especial para esse tipo de serviço”, afirma a coordenadora do Procon-SP, Renata Reis.
Por isso, ela orienta, é muito importante ficar atento às especificações e se certificar que a construtora garanta a qualidade e a adequação dos dutos e dos materiais utilizados para realizar o cabeamento.
RESPONSABILIDADE OBJETIVA
Você deve ter na ponta da língua a questão da prescrição dos prazos para recorrer, quando necessário, a uma ação judicial contra a construtora e ter êxito.
Daí a importância de fazer a lição de casa. A primeira situação a entender é a conhecida como responsabilidade objetiva.
Na prática quer dizer que, ao detectar resto de obra — pedras, cimento, areia e outros resíduos — obstruindo os dutos e impedindo a passagem dos cabos, o condomínio pode acionar judicialmente a construtora num prazo de até cinco anos da entrega do imóvel.
DE OLHO NO VÍCIO OCULTO
O advogado Alexandre Marques explica que, na entrega do empreendimento, ou na primeira vez em que é detectado o problema, o Código de Defesa do Consumidor assegura o direito de regresso — o direito de ser ressarcido de um prejuízo causado por terceiro(s) em juízo.
A situação acontece com frequência, e é bem importante saber, se chama vício oculto — o defeito que não é detectado a olho nu e que, muitas vezes, só é constatado depois de algum tempo.
“Nesse caso, o prazo prescricional é de três anos, a contar do conhecimento do consumidor daquele vício”, avisa Alexandre.
Para entender melhor, vamos supor que, ao contratar o serviço de cabeamento, você descubra que o condomínio não está preparado para receber aquele produto, ou que os conduítes não estão de acordo com as normas técnicas, ou são de baixa qualidade e quebram com facilidade.
“Nessa hora, com o laudo técnico, o condomínio tem o direito de pleitear junto à construtora que refaça o trabalho, se for possível tecnicamente, ou então que indenize o condomínio. E, se necessário, vai notificar extrajudicialmente a empresa”.
Quando o condomínio é responsabilizado
- Se o condômino provar em juízo que o condomínio foi omisso na manutenção da estrutura;
- Se o condomínio tinha conhecimento prévio do problema e não procurou a construtora;
- Se o prazo para acionar a construtora prescreveu por omissão do síndico da época ou dos condôminos, que não discutiram o tema em assembleia.
“Nesses casos, ele pode exigir que o condomínio execute a obra ou ele mesmo faz, e depois é ressarcido. Ou irá cobrar do condomínio com ação judicial, garantido pelo Código Civil”, afirma Alexandre.
Quando não há culpados
A situação mais difícil de ganhar a causa, e que invariavelmente termina numa solução conjunta entre condomínio e condôminos, ocorre com construções mais antigas.
Tudo foi construído dentro das normas previstas na época, quando cabeamento era previsto apenas para telefonia. Se a estrutura não suporta passar tanto cabo por causa do estreitamento, não é falha de projeto, e sim uma questão de evolução tecnológica. Não é culpa (no sentido jurídico) da construtora nem do condomínio.
Segundo os especialistas, o judiciário não desconsidera esse fato e o Código de Defesa do Consumidor esclarece que a empresa não é obrigada a acompanhar a evolução tecnológica. Não adianta acionar, pois não houve nada de ilegal.
Nesse caso, cabe a união do síndico com os condôminos para que busquem, juntos, a solução de modernidade que seja apropriada e viável, e façam um rateio.
“Uma questão que gera polêmica é quando o morador não assiste TV ou não usa internet. Raro, mas acontece. Nesse caso, ele não pode ser obrigado a entrar no rateio. Em minha opinião, obrigar essa família a aderir é inconstitucional — o que, de qualquer forma, será decidido em assembleia”, analisa o advogado.
Ameaças de condôminos
No calor da discussão, o condômino pode ameaçar processar o condomínio, alegando ser culpa dele a instabilidade do sinal ou a inviabilidade técnica. Ou poderá acusar o síndico por se sentir impedido de contratar a operadora de sua preferência. Não é bem assim.
“Cada pessoa tem direito de escolher a operadora, desde que o condomínio tenha condições físicas para a instalação. Caberá à empresa contratada oferecer a solução técnica para ultrapassar a limitação física, utilizando uma tecnologia que não use fios, por exemplo”, acrescenta Marcio Rachkorsky.
Quando só uma reforma resolve
Em casos onde a situação tornou-se insustentável, devido à estrutura instalada estar muito comprometida, esclarecer a situação aos condôminos que se sentem lesados é o ponto de partida para se chegar a um entendimento.
“Em primeiro lugar, o condômino prejudicado deve acionar o zelador e pedir providências junto ao condomínio. Muitas vezes os dutos estão na capacidade máxima e requerem uma obra de adequação que, dependendo do porte, precisa ser aprovada em assembleia”, explica Raquel.
Uma vez definida a necessidade, convoque assembleia para discutirem abertamente os problemas de cabeamento. “Dessa forma, fica mais difícil que algum condômino alegue um problema e queira acionar o condomínio”, alerta Márcio.
Para evitar problemas futuros, o ideal é pedir que a operadora indique empresas instaladoras que sejam parceiras ou autorizadas. “Além de ser uma garantia a mais de idoneidade e competência, é uma forma de dividir a responsabilidade com a própria operadora,” comenta ele.
“Temos empresas parceiras que são especializadas em construções de cabeamentos estruturados em condomínios. Todos os procedimentos executados por estas empresas são monitorados e auditados por colaboradores próprios da Claro Brasil. Não apenas de forma administrativa, mas também no âmbito técnico, por meio de vistorias técnicas para controle de qualidade”, esclarece André Buontempo.
SOLUÇÕES TÉCNICAS
O engenheiro José Roberto Muratori, diretor-executivo da Associação Brasileira de Automação Residencial e Predial (Aureside), sugere algumas saídas práticas para resolver o problema de dutos entupidos ou congestionados: “Vários serviços hoje podem ser atendidos por fibra ótica, o que implicaria na substituição de cabos antigos por este tipo de cabeamento”.
Existem, segundo ele, soluções alternativas como a criação de shafts específicos (distribuição vertical) ou novos condutores em forros de gesso e similares. “Serviços como internet via rádio ou via satélite podem ajudar a descongestionar caminhos existentes liberando espaço para novos serviços”.
De acordo com o diretor de operações da NET, as saídas práticas e técnicas variam muito, de condomínio para condomínio. “Como procedimento padrão, agendamos uma vistoria técnica que conta com a presença do responsável pela administração do condomínio e, nesta vistoria, realizamos análises do que poderá ser feito — tanto para desobstruir as tubulações existentes quanto para construir uma nova infraestrutura para passagem de cabos”.
Com estas informações, ele prossegue, são avaliadas as viabilidades técnica e financeira para a execução. “Há casos em que o próprio condomínio providencia esta necessidade de infraestrutura, mas isso não é uma regra”, acrescenta André.
Reformas dentro das unidades
A rigor, tudo o que se faz dentro do apartamento, deve ser submetido às normas da ABNT, mais especificamente à NBR 16.280. Mas cabe o bom senso. “Ou ninguém poderá bater um prego na parede sem a presença de um engenheiro”, diz Alexandre Marques.
Já se a obra for grande, com cabeamento interno e novos dutos, a presença do responsável técnico para assinar a ART ou RRT do projeto será fundamental. Caberá ao morador apresentar o documento para o condomínio de acordo com o que diz a NBR 16.280, que vai arquivar o processo e recorrer a ele, caso aconteça alguma coisa.
Além disso, gambiarras estão fora de cogitação. Levar em conta que roubar sinal de internet ou TV a cabo é crime. “Se a empresa descobrir o gato, o síndico pode ser indiciado e responder inquérito policial por queixa crime”, adverte Marques.
Portanto, nada de deixar que o morador puxe fios sem um projeto. Gato, só o de estimação.
