Confira as principais dúvidas na gestão condominial, de assembleias à interdição de áreas comuns

O coronavírus (covid-19) está se alastrando em níveis exponenciais pelo Brasil a cada dia. As cidades com maior concentração de casos confirmados e suspeitos – São Paulo e Rio de Janeiro – são bastante verticalizadas. Parte significativa da população mora em condomínios. Em São Paulo, por exemplo, 50% das pessoas moram ou trabalham em condomínios.

O SíndicoNet publicou no começo do mês, quando os casos confirmados eram poucos, uma matéria abordando o coronavírus e os condomínios, com diversas orientações a síndicos, condôminos e funcionários de condomínios, já que o potencial de contágio é muito elevado.

O cenário mudou drasticamente e diversas outras dúvidas sugiram e pairam no ar. Para esclarecê-las e trazer orientações práticas a quem faz parte de um condomínio - seja gestor, morador, funcionário ou prestador de serviço -, preparamos um guia cobrindo os principais tópicos impactados pela ameça da doença (ou até mesmo casos confirmados) nos empreendimentos. Confira e tire suas dúvidas.

Assembleias de condomínio

Para Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, a responsabilidade dos gestores de condomínios é tão grande quanto a dos governantes. “Cada um, dentro da sua micro-sociedade, precisa tomar medidas. Não dá para esperar. Temos que pensar em como inibir e evitar que a doença se espalhe. Corremos o risco de ser portadores e contaminar as pessoas que convivem em nossa comunidade”, alerta.

ASSEMBLEIAS AINDA NÃO CONVOCADAS

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) indica às administradoras de condomínio que orientem síndicos a adiar a convocação de assembleias ou reuniões presenciais, atendendo aos alertas emitidos pela Organização Mundial da Saúde (OMS), pelo Ministério e Secretarias de Saúde para cancelamento de eventos com aglomerações de pessoas como medidas restritivas.

A recomendação do setor é aguardar e monitorar como será a evolução da doença e retomar assembleias quando houver segurança.

ASSUNTOS INADIÁVEIS QUE EXIGEM ASSEMBLEIA

Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, recomenda a realização de assembleia apenas para deliberar questões que envolvem aspectos legais e representatividade, como um mandato de síndico que está para vencer. ”Nesses casos, a orientação é fazer assembleia com pauta de item único, de rápida duração, observando os espaços físicos, bem ventilado e com distanciamento entre pessoas.”

Assembleias para sorteio de vaga de garagem, aprovação de contas ou discutir a previsão orçamentária e definir um novo rateio – e o condomínio tiver capacidade financeira para manter o mesmo valor aprovado na assembleia anterior – a recomendação é prorrogar e aguardar quando for mais seguro. “Depois, é só ratificar essa decisão na próxima assembleia e, se necessário, fazer um rateio extra para cobrir um eventual déficit”, orienta Karpat.

ASSEMBLEIAS JÁ CONVOCADAS: DÁ PARA CANCELAR?

Segundo o advogado João Paulo Rossi Paschoal, o fato de estarmos diante da atual pandemia de coronavírus (covid-19) é motivo mais que suficiente para dar o respaldo jurídico para o cancelamento das assembleias condominiais. “Dos interesses em jogo, a saúde pública e a vida de todos ganha claro protagonismo, sendo uma questão de ordem pública.”

O Código Civil se preocupa em falar do ato convocação (art. 1.334, III), nada dizendo sobre o cancelamento da convocação. E, mesmo assim, o Código Civil remete que a Convenção do condomínio trará os detalhes aplicáveis ao ato.

Deste modo, para que seja realizado o cancelamento de uma convocação já feita, a primeira medida é conferir se a Convenção diz algo a respeito da ocorrência, orienta o advogado, que acha pouco provável haver previsão a esse respeito, visto que as convenções, em geral, têm redação padronizada.

“Não constando nada de modo preciso na Convenção, o recomendado é agir com rapidez e efetividade, devendo o autor da convocação fazer uso de todos os meios de comunicação, mesmo que redundantes, para o fim de alcançar prontamente todos os seus destinatários, de forma a evitar confusões, deslocamentos desnecessários e outros aborrecimentos”, diz Paschoal.

REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIAS DIGITAIS 

A realização de assembleias digitais, que adotam recursos tecnológicos, é uma possibilidade que permite ao condomínio contornar a situação atípica causada pelo coronavírus, desde que haja previsão em sua Convenção de tal medida e de como a mesma será realizada. Lembrando que são poucos os condomínios e as administradoras que já trabalham desta forma.

“No meu entender, o embasamento da Convenção sobre a possibilidade de realizar assembleia digital é o primeiro e fundamental passo para que suas deliberações tenham eficácia e aplicação”, explica o advogado João Paulo Rossi Paschoal.

Ele recorda dois aspectos legais: é condição para realização das assembleias a convocação de todos os condôminos (art. 1.354 do Código Civil), bem como que deverá ser indicada uma fórmula técnica-jurídica que assegure a fidelidade daquele que manifesta seu voto virtual, como, por exemplo, o manejo do certificado digital.

ASSEMBLEIAS ABERTAS E PROIBIÇÃO DE USO DE SALÃO DE FESTAS

No vídeo abaixo, nosso colunista e advogado Zulmar Koerich fala sobre uso de urnas em votações de assembleia aberta ou de seção permanente e também sobre a proibição pelo síndico do uso de áreas de lazer como salão de festas. 

Interdição de áreas de lazer

Como o coronavírus é altamente contagioso e uma das recomendações da OMS e das esferas governamentais brasileiras é evitar aglomerações, os condomínios devem avaliar, individualmente, a suspensão de atividades em academias de ginástica, espaços kids (brinquedotecas, playgrounds, salão de jogos etc), áreas esportivas fechadas etc.

Há condomínios já interditando salões de festas, churrasqueiras, espaço gourmet, áreas esportivas como medida preventiva.  

“A restrição do uso da área comum é medida drástica, de modo que orientamos que, antes disso, haja uma forte recomendação no sentido de não utilizarem, em prol da saúde da coletividade”, declara Graiche Júnior, da AABIC.

Ele ainda adiciona que, embora o direito de propriedade seja protegido pela Constituição Federal, fato é que, em meio ao caos que estamos vivendo, esse tipo direito fica relativizado, sempre em prol do interesse coletivo, que se sobrepõe ao individual.

“Se a recomendação de não usar as áreas comuns não surtir efeito, entendemos ser possível determinar o fechamento e proibição do uso dessas áreas, visando a preservação da saúde de todos. É interessante que o síndico divida a decisão com o conselho, sendo sempre de suma importância guardar as notícias e reportagens sobre o assunto para eventuais questionamentos futuros”, complementa Graiche.

Moradores de condomínio: nova etiqueta e cuidados redobrados com higiene

Uma nova cartilha de etiqueta está valendo para quem mora em condomínio. Confira abaixo as principais orientações:

• Elevador cheio? Aguardar o próximo ou usar escadas
• Ainda sobre elevador: para evitar constrangimento, use somente com pessoas da sua família
• Se o seu condomínio oferece dispensers de álcool em gel, usar toda vez que for abrir uma porta (maçaneta), subir escada (corrimãos) ou chamar elevador (botões e porta)
• Seu condomínio usa biometria? Higienize suas mãos antes e depois de usá-la
• Manter distância de pelo menos 1,5 metro das pessoas se estiver tossindo ou espirrando
• Cobrir boca e nariz ao tossir ou espirrar com um lenço de papel e jogar no lixo
• Manter as mãos sempre higienizadas, lavando frequentemente com água e sabão (por 20 segundos)
• Precisa manobrar o carro do vizinho (vaga presa)? Higienize suas mãos antes e depois da manobra
• Quer descer com as crianças para o playground em área aberta? Combine com vizinhos uma escala para evitar de ir no mesmo horário
• Unidade em reforma? Ideal é suspender, principalmente com mais de um profissional
• Converse com seus empregados sobre a situação e, em caso de suspeita, afastá-los até se recuperarem
• Suspender temporariamente jantares e confraternizações em suas unidades

- BAIXE AQUI CARTAZ SOBRE RECOMENDAÇÕES AOS MORADORES

Casos confirmados ou suspeitos no condomínio: como proceder

Em caso de confirmação de morador com coronavírus, a AABIC esclarece que a vigilância Epidemiológica de São Paulo deverá ser informada para fornecer as orientações pertinentes. Com essa informação, o síndico pode comunicar aos demais condôminos sobre a confirmação da doença no condomínio, sem, contudo, revelar a identidade do morador.

“A pessoa contaminada ficará em quarentena domiciliar monitorada, expô-la aos demais não ajuda a controlar a disseminação do vírus”, afirma José Roberto Graiche Júnior, o presidente da AABIC. “Nesse caso, o melhor a se fazer é reforçar as orientações de limpeza e precaução”, orienta.

Inaldo Dantas, advogado e colunista SíndicoNet, encoraja o morador doente a comunicar ao síndico para que este possa tomar providências adicionais de desinfecção das áreas e evitar contaminar os demais moradores e funcionários. Alguns cuidados que o doente deve ter:

• Não circular pelas áreas comuns
• Se precisar circular, fazer uso de máscara
• Desinfectar as áreas por onde o doente passou (elevador, por exemplo)
• Manter distância mínima de 1,5 metro de outras pessoas

Solidariedade é bem-vinda. Se o vizinho doente compartilhar sua identidade, quanto mais ajuda receber, menos necessidade terá de ficar circulando. “Perguntar se está precisando de alguma coisa, levar mantimentos, conversar pelo interfone são gestos que não vão lhe prejudicar, ao mesmo tempo em que podem trazer certo conforto para quem precisa e deve ficar em quarentena”, sugere Dantas.

O mesmo vale para vizinhos idosos ou que pertençam ao grupo de risco - diabéticos, hipertenso, cardíacos, asmáticos, doentes renais e fumantes -, que devem seguir a recomendação de ficar em casa o máximo de tempo possível.

João Paulo Rossi Paschoal menciona que se deve ter atenção e seguir o procedimento previsto na Portaria nº 356, de 11 de março de 2020, que regulamenta a Lei Federal nº 13.979/20, que estabelece as medidas para enfrentar situação de emergência de saúde pública, de nível internacional, em decorrência do coronavírus.

Obras emergenciais em condomínio

O advogado João Paulo Rossi Paschoal acrescenta que para obras de caráter emergencial poderá ser aplicada analogicamente o previsto no artigo 1.341, § 2º, do Código Civil, que permite ao síndico realizar uma obra para evitar um prejuízo em decorrência de não ter se manifestado a respeito. Nesse caso, a questão deve ser relatada (quando possível), em assembleia futura.

Funcionários de condomínios: orientações e cuidados

Síndico deve passar orientações aos colaboradores sobre medidas de higiene, tais como:

• Higienização antes de iniciar a jornada de trabalho
• Na guarita: interfone, telefone, maçaneta, portas, superfícies e todos os demais itens de uso compartilhado devem ser higienizados com álcool líquido e papel toalha pelo menos na troca de turno
• Cuidado especial com pertences de uso pessoal
• Auxiliar de serviços gerais devem usar EPIs
• Copa ou cozinha: cada um deve usar seus próprios talheres e copos
• Higienização do vaso sanitário com água sanitária. Pessoas doentes podem contaminar outras pelas fezes
• Funcionário com suspeita deve comunicar sua situação e ser afastado até se recuperar
• Funcionários com mais de 60 anos no grupo de risco: avaliar a necessidade de afastamento para preservar sua saúde até passar o momento crítico

- BAIXE AQUI: CARTAZ COM ORIENTAÇÕES AOS FUNCIONÁRIOS SOBRE CORONAVÍRUS

Áreas comuns do condomínio

LIMPEZA E DESINFECÇÃO

• Orientar funcionário de limpeza a desinfectar várias vezes ao dia superfície que são tocadas muitas vezes ao dia, como elevadores (portas, botões), corrimãos, maçanetas, brinquedos do playground etc. Usar álcool ou produtos que tenham em sua composição álcool, alvejante e hipoclorito de sódio
• Instalar dispensers com álcool em gel (70%) em áreas de acesso (hall de entrada, próximo aos elevadores na garagens e térreo), ou áreas de grande circulação
• Deixar os corredores o mais ventilado possível
• Estimular que moradores higienizem suas mãos ao entrar no condomínio, para evitar levar contaminação para dentro do empreendimento
• Controle de acesso por biometria: avaliar outro meio de acesso (tags, crachás) ou redobrar a higienização do equipamento

Comunicação no condomínio

O síndico deve usar todos os recursos disponíveis para manter os moradores bem informados sobre medidas preventivas e decisões tomadas em favor da coletividade. Entre eles:

• aplicativo
• site
• e-mail
• cartazes
• circulares
• redes sociais oficiais
• grupos e listas de transmissão no whatsapp

Administradoras de condomínios: funcionamento dos escritórios

AABIC sugere que as próprias administradoras repensem a rotina de trabalho, com criação de horários alternativos para reduzir o trânsito de funcionários e, quando for possível, incentivar o trabalho remoto, em modelo home office.

O SíndicoNet está acompanhando o caso e traremos novos conteúdos nos próximos dias. Fique de olho!

Fontes consultadas: Gabriel Karpat (administradora GK), Inaldo Dantas (advogado e colunista SíndicoNet), João Paulo Rossi Paschoal (advogado), José Roberto Graiche Junior (AABIC),Rodrigo Karpat (advogado), Manager Administração de Condomínios

via https://www.sindiconet.com.br/