Mais comum do que se imagina, muitos condomínios sofrem com os impasses gerados pela falta de regras internas alinhadas com a sua realidade. São convenções que deixam a desejar e podem até gerar sérios problemas para a administração do prédio, principalmente pela sua inadequação a necessidade do espaço. E isso pode ser o resultado de um verdadeiro processo de “copia e cola”, em que as construtoras habitualmente replicam os textos de documentos antigos sem se ater ao contexto atual e à personalidade de cada novo empreendimento.
De acordo com o presidente do SECOVI Florianópolis/Tubarão, Fernando Willrich, é normal vermos um grande investimento em inovações do ponto de vista da arquitetura e de áreas comuns, para a oferta de imóveis cada vez mais atraentes. Mas, em contrapartida, os processos de incorporação imobiliária têm deixado a desejar, justamente pela documentação não acompanhar essa modernização. “A impressão que se tem é que a construtora pega as convenções que fez há muitos anos e vai replicando para os outros edifícios, mesmo que eles evoluam ao longo do tempo”, avalia.
Ele acrescenta ainda que o “copia e cola” pode trazer inadequações da norma com a realidade e por vezes acaba deixando alguma herança problemática aos condôminos. Um bom exemplo disso são os condomínios mistos com área residencial e comercial, onde a convenção normalmente não apresenta desde o início as regras de participação nas despesas das unidades e os critérios de rateios. Sem a previsão das especificidades do empreendimento na documentação, é comum após a entrega começarem os desentendimentos, que acabam muitas vezes em brigas no judiciário.
Singularidades do edifício
Levando esse contexto em consideração, o advogado Rodrigo Ferraz, especialista em direito condominial, defende que a convenção precisa ser construída de maneira artesanal, para refletir de fato as singularidades do espaço e evitar possíveis implicações legais, decorrentes de um texto mal elaborado. “Entre os inúmeros complicadores que merecem uma atenção estão o rateio de cota condominial de forma onerosa e incompatível com os usos da unidade, a realização de obras em áreas comuns não regradas pela convenção e a utilização inadequada dos espaços de estacionamento”, exemplifica.
Segundo ele, o ponto principal está em o documento refletir o empreendimento e o que o empreendedor desejou pra ele. Tanto na forma de ratear despesas (justiça econômica compatível com os usos de cada unidade), quanto nas divisões de áreas e disposição pelos condôminos e terceiros. Além é claro, de prever as formas de governança pelo síndico, administradora e conselhos eventualmente estabelecidos. Uma convenção eficaz deve materializar as regras de utilização e limitações da propriedade, de acordo com a estrutura que foi projetada, levando sempre em consideração a legislação civil vigente.
Como atualizar a convenção?
Para dar início ao processo é preciso convocar uma Assembleia em que a regularização seja item de pauta para discussão, com aprovação por 2/3 dos condôminos (art. 1351 do Código Civil), seguida da contratação de um profissional habilitado a realizar esse trabalho.
O especialista fará o diagnóstico efetivo das mudanças a serem feitas e, a partir daí, o plano de ação até a elaboração final e respectivo registro. “Dentro desse plano de ação há que se mostrar aos proprietários a necessidade de regramentos dentro da legislação atual e o prejuízo de sua não efetivação. O copia e cola com convenções de outros empreendimentos funciona como se você calçasse o número 42, mas compra e usa por anos um calçado tamanho 40”, explica Ferraz.
Uma vez concluída a redação e colhidas as assinaturas dos condôminos, o documento deverá ser encaminhado ao Cartório de Registro Imobiliário para a respectiva averbação e publicidade aos terceiros interessados.
