Por Rodrigo Karpat*

O ano de 2020 ficará marcado na história da humanidade sem dúvida alguma. Assim como lembramos do ano do primeiro homem na Lua (1969), do ano do término da Segunda Guerra (1945), do ano da queda das Torres Gêmeas (2001), lembraremos deste fatídico momento e o que estávamos fazendo ao longo deste longo ano. E o gestor condominial lembrará do divisor de águas que foi a implementação das assembleias virtuais.

Confesso que por muitos anos fui contrário à prática das assembleias virtuais, até porque antes da Lei 14.010/20 tínhamos como subsídio legal apenas: a) a previsão na Lei das sociedades anônimas (12.431/2011, art. 121) que era utilizada por analogia para interpretar, as leis condominiais que já previa a possiblidade da realização da assembleia a distância e b) e a possibilidade de inserção na convenção mediante alteração deste instrumento (2/3).

Porém, sempre me ative a pouca jurisprudência sobre o tema e aos restritos artigos do Código Civil que não exauriam as múltiplas questões em âmbito condominial e por isso, até a Lei 14.010/20, preferi ser conservador a ter que orientar os condomínios a correrem riscos com a realização de tal prática e terem por consequência suas reuniões anuladas.

E neste cenário inusitado em pleno estado de exceção que estamos vivendo, que se criou uma nova realidade jurídica nos condomínios, um verdadeiro divisor de águas.

Se antes da lei 14.010/20 as controvérsias sobre assembleias virtuais, que até então eram raras na justiça, a partir da vigência da lei, passou a ter vasto repertório jurisprudencial, sempre no sentido da viabilidade desta assembleia de forma virtual, ainda que com fundamento na lei transitória.

Porém, o que chama mais atenção é a gritante aceitação por parte da sociedade quanto à implantação das assembleias em âmbito virtual.

A este respeito o TJ/SP:

APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – ADMINISTRAÇÃO. Constituição do quadro diretivo e eleição do síndico competem exclusivamente à assembleia de condôminos, órgão máximo e soberano (art. 1347 do Cód. Civil). Possibilidade, ademais, de realização da assembleia por meio virtual, cuja convocação, aliás, está dentre os deveres conferidos ao síndico. Manutenção deste na condição de administrador provisório, tão-somente para que convoque a assembleia extraordinária de condôminos, de modo remoto, e observadas as previsões legais, e até que se ultimem as deliberações visando à nomeação de novo síndico. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM DETERMINAÇÃO. (GRIFEI)

(TJ-SP – AC: 10055176220208260003 SP 1005517-62.2020.8.26.0003, Relator: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 10/07/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/07/2020)

No mesmo sentido:

Tutela antecipada de urgência. Pandemia por COVID-19. Suspensão das deliberações de assembleia de condomínio por não ter sido ela realizada de forma virtual. Verossimilhança do direito inocorrente. Artigo 12 da Lei 14.010/2020 que meramente faculta a adoção daquela forma, não sendo dado ao Juiz substitui-se aos condôminos no exame da conveniência da adoção dessa forma. Recolhimento de contribuição por juntada de mandato que tem previsão na Lei estadual nº 10.394/70. Princípio da reserva de plenário que desautoriza proclamação da inconstitucionalidade desse dispositivo. Recurso improvido.

(TJ-SP – AI: 22231681820208260000 SP 2223168-18.2020.8.26.0000, Relator: Arantes Theodoro, Data de Julgamento: 07/10/2020, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/10/2020)

E o que seriam as leis, senão o reflexo dos anseios da sociedade. E neste momento a sociedade clama pela realização das assembleias virtuais, sejam estas por sistemas de vídeo (zoom, teams,…), ou por sistemas estáticos onde os votos possam ser computados somente após login no sistema e pauta pré-definida.

E para fundamentar a realização das assembleias virtuais, após 30 de outubro de 2020, precisamos nos socorrer a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, a qual define que a omissão da lei será decidida pelo juiz de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais do direito (art. 4º) e ainda que a aplicação da lei se dará para atender os fins sociais que se destinam e as exigências do bem comum (art. 5º).

E neste esteio precisamos interpretar os artigos acima em conjunto com os princípios gerais do Direito Civil, como por exemplo, o princípio da legalidade aduz que: É permitido ao particular fazer tudo aquilo que a lei não proibir.

E não obstante os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil tragam a menção expressa da votação “presencial” quando menciona quóruns de votação, é imperioso que a interpretação seja realizada no contexto do tempo em que a lei foi promulgada (2002).

Momento este em que não era sensato pensar em assembleias virtuais no âmbito condominial. Porém, em contradição aos artigos supra mencionados, os artigos 1.334 e o 1.350 do mesmo diploma, estabelecem que a convenção condominial tem poderes para definir a sua forma de convocação e trazer a assembleia virtual para a sua comunidade.

Assim, conclui-se até aqui que a assembleia virtual pode ser prevista na Convenção do Condomínio.

E se a Convenção não prever a forma de convocação (Art. 1.350 do CC), será necessário a alteração deste instrumento pelo voto de 2/3 dos condôminos para possibilitar a assembleia virtual?

Entendo que a intepretação mais segura seria a necessidade de quórum de 2/3 para inserir a possibilidade de Assembleia virtual, mas assim como uma enxurrada que desce morro abaixo, a assembleia virtual será uma realidade e caberá aos doutrinadores e aos operadores do direito abrirem os caminhos para minimizar os impactos da passagem desta enxurrada.

E indo de encontro ao acima exposto, utilizando-se:

a) da analogia as assembleias virtuais das sociedade anônimas;

b) da lei de introdução das normas do direito brasileiro;

c) dos anseios da sociedade;

d) dos novos usos e costumes;

e) levando em conta o repertório atual dos Tribunais sobre o tema;

f) pelo fato da lei cogente não vetar tal prática, as assembleias virtuais serão perpetuadas independente de previsão na Convenção Condominial.

Salvo se houver:

a) disposição em contrário no convenção;

b) nova lei proibindo a prática;

c) se a consolidação da jurisprudências vier em sentido contrário as reuniões virtuais.

Caso isso não ocorra as reuniões virtuais poderão continuar ocorrendo independente de previsão da convenção e pelo simples fato de não contrariar a lei.

(*) Dr. Rodrigo Karpat, Dr. Alfredo Pasanisi e Dra. Celia Dourado, advogados especialistas em Direito Imobiliário e Questões Condominiais e sócios da Karpat Sociedade de Advogados.

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