Toda edificação tem pontos críticos, passíveis de acidentes e que exigem atenção redobrada dos síndicos

Desabamento, explosão provocada por vazamento de gás, incêndio, pane elétrica, queda de pessoas em elevadores, afogamentos de crianças nas piscinas, queda de marquises ou de caixas d’água são notícias comuns na mídia. O primeiro questionamento quando acontece um acidente grave é: poderia ter sido evitado? Sim, na maioria dos casos.

Condomínios têm pontos críticos que exigem atenção redobrada. Além dos riscos causados por problemas em sistemas elétricos e de distribuição de gás, Santa Catarina tem a particularidade da umidade, seja pela proximidade com o mar ou pelas chuvas, que podem causar diferentes danos nas construções com o passar dos anos.

Dois pontos são cruciais para que não seja uma questão de tempo até que um incidente de grandes consequências aconteça: manutenção adequada e obras feitas de forma correta. Diferente do que ocorreu no penúltimo dia de 2020 em Cariacica (ES), um fato que foi destaque nacional na mídia.

Em um condomínio entregue aos moradores duas semanas antes, duas torres que davam suporte aos reservatórios de água desabaram. Uma delas atingiu e danificou parte da estrutura de um dos prédios, obrigando moradores a evacuar os imóveis e, pior, causou a morte de uma pessoa. Ainda não foi divulgado o laudo com a causa dos desabamentos. No entanto, imagens chocantes de acidentes como esse sempre acendem o alerta para o fato de que condomínios têm fontes potenciais de risco e exigem atenção redobrada dos síndicos.

Umidade que pode comprometer estruturas

Os danos causados pela chuva e umidade representam uma substancial parcela dos riscos de graves acidentes em condomínios. Rachaduras na estrutura, paredes descascadas, fiação desencapada e vergalhões visíveis e outras situações são mais que problemas estéticos. São como sinais de doença, em uma comparação com o corpo humano. “Quando uma pessoa tem uma preocupação com a saúde, procura um médico e ele irá pedir exames, que indicarão medicação e tratamento. Com edificações é parecido. Um laudo de inspeção predial contém todos os exames e as terapias, as intervenções, como uma medicação. Assim como o corpo, o prédio também se deteriora com o tempo”, compara Márcio Cavallazzi, engenheiro civil com especialização em perícias e avaliações de imóveis.

Nas regiões litorâneas, além das recomendações gerais, condomínios devem se atentar aos problemas relacionados à umidade. Infiltrações são origem de diferentes problemas. “Tem que verificar inclusive no subsolo, a umidade ascendente ao terreno. A região da Grande Florianópolis tem uma situação particular que é o solo muito permeável por conta de áreas de mangue ou córregos, em que a umidade danifica estruturas. Outro ponto são pastilhas em fachadas em locais no nível do mar. É necessário manutenção em rejuntamentos para evitar que a água penetre e ocorra quedas e eventuais sinistros”, destaca Cavallazzi.

Engenheiro civil especialista em avaliações e perícias e diretor da Associação Catarinense de Engenharia (ACE), Eduardo Irani Silva acrescenta que os riscos relacionados à umidade que podem danificar estruturas e causar acidentes graves não se restringem apenas à regionalidade.

“É necessário ter atenção à parte hidráulica. Vazamentos ocultos podem ser percebidos em variação da fatura de água. Na parte de telhados, as impermeabilizações têm garantias, mas não duram a vida toda. As calhas precisam de manutenção para que não entupam com chuvas e causem umidade que venha a corromper estruturas. Em regiões em que ocorrem tempestades fortes, é necessário também cuidado com o sistema de para-raios”, comenta.

Irani Silva aponta ainda que acidentes graves– e que podem resultar em tragédias – envolvendo estruturas têm geralmente duas origens: a falha na execução da obra em caso de construções recentes ou a falta de manutenção. Em comum, porém, é que dão sinais e que não podem ser ignorados.

“Um problema na edificação não demora a avisar. Uma estrutura de um edifício entra em colapso se mal executada ainda nos primeiros dias. Aparece como trinca, fissura ou descolamento. Em prédios mais antigos, quando acontece uma catástrofe é por falta de manutenção. Uma pequena rachadura ou uma infiltração que não recebe a devida importância pode corromper a parte interna da estrutura”, alerta.

Elétrica e gás: simples, porém perigosos

Parecia ser uma mera infiltração próxima ao quadro do sistema elétrico de um grande condomínio da Grande Florianópolis. No entanto, verificada a situação, o prédio teve de ser interditado e evacuado. Uma tubulação do esgotamento sanitário que passava ao lado tinha vazamentos há anos, que chegou aos transformadores. O risco de uma tragédia era iminente.

“Havia risco de uma explosão. No interior do quadro havia muita água de esgoto represada, ainda mais condutora da eletricidade que a água normal”, aponta Néia Martinez, gerente de projetos em sistemas elétricos.

Segundo Néia, os tantos anos de negligência com o problema poderia ter resultado na destruição de todo o conjunto habitacional.

O ocorrido aponta para dois pontos que exigem cuidado. O primeiro é que sistemas elétricos devem estar isolados, distantes dos demais, para evitar que sejam corrompidos.

O segundo, e que vale especialmente para prédios antigos, é que transformadores estejam do lado de fora da área do condomínio e de responsabilidade da distribuidora de energia. “Tirá-lo do interior da edificação e colocá-lo na rua, no poste. Deixa de ser de responsabilidade do condomínio e dá segurança, uma vez que não serão mais 15 mil volts próximos de moradores, apenas a rede de baixa tensão, suficiente para atender a demanda”, exemplifica.

Néia Martinez acredita que mais de 90% dos incêndios em condomínios têm origem em instalações elétricas. Podem ocorrer de maneira aparentemente despretensiosa, como adaptador de tomada. Ela aponta alguns dos sinais de possíveis futuros acidentes com a energia elétrica, que vale para síndicos e moradores.

“A queda de disjuntor é importante. Quando desarma é sinal de problema, pois é um dispositivo de proteção da instalação elétrica. Se cai uma vez, deve ser religado, e na segunda deve ser chamado um profissional. Outro sinal é o alto valor da conta de energia. Pode haver alguma fuga, sobrecarga ou outros fatores que um especialista pode identificar”, explica.

Outra fonte de risco silencioso e passível de acidentes graves são os sistemas de distribuição de gás de condomínios. Exigem manutenção constante para minimizar o risco de explosões. A cada seis meses as tubulações aparentes e conexões devem ser verificadas. É importante que as internas sejam vedadas por pelo menos 10 centímetros de concreto, para não absorver umidade. Reguladores de pressão devem ser trocados a cada 5 anos e a recomendação é que medidores sejam substituídos a cada 10.

A principal recomendação é a percepção do cheiro do gás, que indica vazamento e demanda atuação urgente. “Em uma área aberta não é tão perigoso quanto em área fechada. O gás forma uma espécie de balão e pode causar explosão. Ao sentir o cheiro, não acender a luz, que é como um fósforo, e procurar o vazamento, fechá-lo e ventilar o ambiente para depois averiguar. Se for externo, fechar a central e verificar se a rede está vazia antes de fazer o reparo”, orienta Dalvino Lehmkuhl, técnico em sistemas de gás.

Inspeção e manutenção dão mais segurança, inclusive aos síndicos

Boa parte de acidentes envolvendo elevadores podem ser minimizados com o uso correto, a rotineira verificação e manutenção de empresas especializadas. Estas são as melhores recomendações para o equipamento. Em piscinas e entornos são necessários desde regras e avisos, sistema de antissucção que contenha ralo antiaprisionamento, botão de pânico e a colocação de barreiras físicas ao redor para minimizar eventuais incidentes, principalmente com crianças.

Ficar atento a infiltrações e pontos críticos suscetíveis à umidade, bem como se ater aos sinais que sistemas elétricos dão e a verificação constante da distribuição de gás são primordiais para garantir que acidentes graves não ocorram.

No entanto, a atenção não se resume aos olhos dos síndicos ou relatos de moradores. Por isso foi lançado há quase um ano a norma de inspeção predial ABNT NBR 16747, que estabelece um protocolo de cuidados com edificações, que deve ser feito por profissionais especializados.

“Na maioria dos casos, o síndico não tem experiência com obras e, por isso, não antevê problemas. A norma de manutenção predial, lançada em março de 2020, prevê que ele contrate uma inspeção, uma análise profissional, feita por engenheiro, e que resulta em um plano de manutenção. Esse documento aponta fontes de risco em um condomínio, possíveis problemas futuros e como devem ser resolvidos”, explica o engenheiro Eduardo Irani Silva.

Síndicos podem responder civil e criminalmente por acidentes

Além de prejuízos e até mortes, há outras implicações em casos de acidentes em condomínios. Síndicos respondem civil e criminalmente se constatada negligência ou falta de manutenção adequada. Está no artigo 1.348 do Código Civil que é responsabilidade do gestor a manutenção e zelo por obras e prestação de serviços.

“O síndico não responde pessoalmente por danos do condomínio, exceto se caracterizada má gestão, ação equivocada ou indevida e omissão de algo que deveria fazer, onde entra a manutenção, que são obras consideradas necessárias e devem ser feitas independentemente de assembleia”, resume o advogado Alberto Calgaro, especialista em condomínios.

Civilmente, o síndico pode ser responsabilizado por ação ou omissão de algo que era obrigado a fazer ou o fez indevidamente. Pode ser condenado a indenizar o condomínio por prejuízos. Já do ponto de vista criminal, a condenação ocorre se houver, principalmente, mortes e constatada omissão, falta de fiscalização ou documentos. Pode ser condenado em conjunto com a empreiteira ou prestadora, em caso de obras.

Diante disso, Calgaro orienta que o síndico sempre leve para assembleias situações relevantes e que envolvem responsabilidades. “Mesmo que o Código Civil não exija assembleia para manutenção, recomendo que leve. Dessa forma, partilha a responsabilidade. Por exemplo, se há uma marquise com rachaduras e o condomínio não tem dinheiro, que convoque assembleia para expor e fazer o rateio do reparo. Se não houver aprovação, o síndico não pode ser responsabilizado sozinho caso ocorra uma queda. Ressalto o quão importante é ter um plano de manutenção rotineira para evitar que chegue ao ponto de risco”, acrescenta.

Por isso, mais que um plano de inspeção e manutenção, a recomendação é para que condomínios contem com consultoria especializada para verificar os mais diversos setores e estejam prevenidos. “A responsabilidade por manutenção não pode ser restrita apenas ao síndico. Deve contratar um profissional para fazer relatório, diagnóstico e que crie uma rotina de manutenção, que faça anualmente uma perícia para antever problemas”, descreve o engenheiro Eduardo Irani Silva, especialista em engenharia de avaliações e perícia.

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