Depois de o País bater o triste recorde de 1.910 mortes em 24 horas e superar a marca de 260 mil óbitos por Covid-19, governos e prefeituras estão endurecendo e impondo restrições com o objetivo de conter o contágio – medidas com reflexos diretos e indiretos nos condomínios.

São Paulo, Goiânia, Brasília, Porto Alegre, Rio de Janeiro, Pernambuco e Natal estão entre as regiões que publicaram decretos determinando lockdown ou medidas restritivas, cujos prazos podem ser renovados.

Para esclarecer dúvidas de síndicos, condôminos e moradores, o SíndicoNet consultou advogados, associações, síndicos profissionais e administradoras e traz orientações para o enfrentamento dessa nova fase da pandemia no seu condomínio. Confira.

1. Áreas comuns e de lazer

Diferente de um ano atrás, quando praticamente tudo parou e as áreas comuns e de lazer dos condomínios foram fechadas no pico do contágio de 2020, agora a recomendação é que síndicos analisem o contexto de seus condomínios, número de infectados e se há condições seguras de uso de áreas, já que o confinamento afeta a saúde mental de adultos e crianças.

“A recomendação com relação ao funcionamento das áreas comuns dos condomínios, continua sendo a do bom senso, onde cada empreendimento estabelecerá os critérios de abertura e fechamento adequados às suas rotinas, características operacionais e de ocupação”, diz José Roberto Graiche Junior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Confira as orientações:

• atenção às leis e decretos locais: algumas regiões, como Natal, incluem regras específicas para condomínios;
• instalação de dispensers e totens de álcool gel, borrifadores com álcool líquido 70% ou desinfetantes e papel toalha;
• manter hiperventilação das áreas fechadas;
• estabelecer regras de uso dos espaços de lazer – tais como playground, piscina, academia – preferencialmente aprovadas em assembleia ou decididas em conjunto com o conselho, como:
  • uso de máscara (na piscina tirar apenas quando já estiver na área);
  • rodízio de uso de áreas por pessoas da mesma unidade;
  • agendamento prévio (via app, planilha compartilhada etc);
  • limitação do número de pessoas de acordo com a metragem para respeitar o distanciamento social;
  • higienização dos itens e superfícies por cada pessoa que for usar;
• áreas que implicam em aglomeração e alto risco de contágio, como brinquedotecas e saunas, devem permanecer fechadas;
• áreas sociais, como salão de festas, espaço gourmet e churrasqueira, só devem ser usados por pessoas da mesma unidade, sendo vedado a pessoas de fora do condomínio;
• salão de beleza, cafeterias, lojas de conveniência, pet shop, espaços de coworking entre outros serviços instalados dentro de prédios devem seguir as regras estabelecidas por governos estaduais e prefeituras;
• publicar as regras de uso nos meios oficiais do condomínios e instalação de placas;
• treinamento dos funcionários sobre as novas regras;
• ampliar rotina de limpeza das áreas por funcionários.

2. Assembleias 

Estamos novamente naquele momento em que ocorrem muitas assembleias condominiais, certamente com convocações já expedidas para realizá-las presencialmente durante a fase de restrição. A orientação tanto da AABIC quanto da OAB-SP é para que todas as assembleias presenciais sejam remarcadas para outro momento ou ocorram virtualmente.

“Estamos em um importante período para os condomínios de prestação de contas, previsão orçamentária e, eventualmente, eleição de síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal/ consultivo”, reforça Rodrigo Karpat, coordenador de Direito Condominial da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP.

Por que realizar assembleia virtual:

• elimina o risco de contágio;
• é mais inclusiva: permite a participação de quem é do grupo de risco, não se sente confortável em ir presencialmente ou está fora da cidade;
• a prestação de contas anual é obrigatória: deixar de fazê-la em assembleia implica em irregularidade;
• condomínios em que os síndicos estão com mandatos vencidos ou a vencer devem realizar eleições: condomínio sem representante acarreta muita dor de cabeça, a começar pelas exigências bancárias;
• baixo risco jurídico: mesmo sem uma lei explícita que autorize a realização de assembleia virtual, há um entendimento jurídico de que se a Convenção do condomínios não proíbe, o formato pode ser adotado.
• Conheça ferramentas para realizar assembleia virtual com praticidade e segurança

3. Barulho x Obras nas unidades e no condomínio

Isolamento social significa mais gente voltando para home office e estudantes tendo aulas à distância – o que não combina muito com barulho. No entanto, a paralisação total de obras pode ser impraticável em muitos empreendimentos, visto que há:

• família esperando conclusão da reforma para mudar (único imóvel e direito de propriedade);
• obras em andamento, com empreitadas pagas;
• obras em caráter emergencial, como vazamento de água, gás, elétrica;
• obras estruturais, que colocam em risco a edificação se não concluídas;
• manutenções obrigatórias.

A vida em condomínio é dinâmica: um dia a reforma é na casa do vizinho; amanhã pode ser na sua. A recomendação é que os condomínios adotem protocolos que contemplem itens, como:

• número reduzido de prestadores por unidade;
• limitação ou rodízio de obras por torre;
• horário reduzido para ruído alto;
• apresentação do cronograma da obra (dias x nível de ruído) para que os demais moradores possam programar reuniões e aulas virtuais;
• disponibilizar áreas comuns ociosas às unidades mais afetadas pelo barulho para usar para trabalhar ou estudar;
• vale a tentativa de negociar com o condômino o adiamento da obra se não for emergencial.
• DOWNLOAD 1 – Comunicado de Reforma em unidade
• DOWNLOAD 2 – Cronograma de reforma de unidade
• DOWNLOAD 3 – Campanha “Não parece, mas incomoda” conscientiza moradores sobre barulho

4. Convivência entre moradores

Tolerância e empatia devem prevalecer na comunidade e ao síndico cabe um esforço para mediar e conciliar possíveis conflitos.

Se por um lado a lei assegura o direito ao sossego (artigo 1.336 do Código Civil), por outro garante o direito de propriedade, conforme o artigo 1.228 do Código Civil que diz que o proprietário tem direito de usar, gozar e dispor do seu imóvel.

“O momento é delicado, as pessoas estão sensibilizadas e por isso é necessário ter cautela, sendo imprescindível que todos colaborem com a harmonia e a boa convivência e, ainda, que cada condomínio encontre ferramentas aptas a dirimir os conflitos, afiançando o pleno exercício do direito de propriedade, garantido a todos os conviventes”, diz Graiche, destacando que a proteção dos direitos coletivos deve sempre se sobrepor aos diretos individuais.

As recomendações são:

• estabelecer um Protocolo de Gestão de Conflitos;
• plantão de atendimento do síndico ao condômino: telefone ou videoconferência;
• caprichar na comunicação pelos meios oficiais: manter todos bem informados sobre novidades, novas regras, movimentações dentro do condomínio (mudanças, reformas, manutenções) e campanhas periódicas de conscientização reduz o número de reclamações e conflitos.

5. Limpeza na pandemia

Síndicos devem retomar as rotinas de limpeza mais frequentes nas áreas mais acessadas do condomínio. Um bom protocolo de limpeza deve contemplar:

• roteiro e periodicidade na limpeza de áreas mais usadas:
  • elevadores
  • portas
  • maçanetas
  • interruptores
  • interfones
  • bancadas de trabalho de funcionários
• lixo: com o fechamento de restaurantes, o delivery deve aumentar consideravelmente, então deve-se dar maior atenção ao lixo reciclável;
• desinfecção de ambientes com pulverizadores ou empresa especializada, a depender do volume de circulação ou casos confirmados de covid-19;
• aumentar a comprar de produtos de limpeza essenciais para o momento:
  • refil de álcool em gel
  • álcool 70%
  • desinfetante
  • panos
  • luvas
  • propé (sapatilhas descartáveis para calçados)
  • papel toalha
• EPI’s (Equipamentos de Proteção Individual) para equipe de limpeza: luvas e botas específicas, óculos, uniforme, face shield etc.

Fontes consultadas: José Roberto Graiche Junior (AABIC), Rodrigo Karpat (advogado), Lello, conteúdo SíndicoNet

via https://www.sindiconet.com.br/