O artigo 1.350 do Código Civil determina que ao menos uma vez ao ano ocorrerá assembleia geral de condôminos, por meio da qual será realizada a previsão orçamentária e, também, a prestação de contas do exercício vigente, o que, não obstante, é ratificado pelos incisos VI e VIII do artigo 1.348 da mesma lei, os quais dispõem que o síndico deverá elaborar anualmente a previsão orçamentária, assim como prestar contas à assembleia anualmente, e sempre que lhe for exigido.
Ademais, o condomínio é um ente cuja personalidade jurídica se a figura como sui generis, isto é, possui um CNPJ, mas não detém personalidade jurídica, posto que o condomínio nada mais é do que a massa de condôminos que o compõe.
Desta forma os condôminos, como integrantes da massa condominial, assemelham-se a sócios de uma sociedade empresária, mas que, no entanto, não possuem affectio societatis (vontade de serem sócios). Os condôminos, assim como em alusão a qualquer sociedade empresária, possuem total direito a ter acesso aos livros de prestação de contas do condomínio e, inclusive, ao extrato das inadimplências fato que, no entanto, não é gerador de verbas indenizatórias morais aos inadimplentes, conquanto o condomínio estará no mero exercício regular de seu direito (leia-se dever), conforme disposto pelo artigo 188, inciso I, do Código Civil.
Frise-se que o fato gerador da responsabilidade civil constituída pelo abalo moral em prol dos devedores é a exposição dos mesmos ao ridículo quando da realização de cobranças, conforme interpretação analógica do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
É inequívoco que, a teor do artigo 1.348, inciso VII, do Código Civil, compete ao síndico a realização da cobrança dos inadimplentes, sob pena, inclusive, de não ter as suas contas aprovadas na assembleia de prestação de contas subsequente. Mas isso não quer dizer que excessos neste expediente poderão ser cometidos pelo gestor e seus auxiliares, tais como: (a) afixar a listagem de inadimplentes nos murais do condomínio; (b) encaminhar a listagem de devedores por e-mail aos condôminos; (c) impedir o uso de áreas comuns do condomínio; (d) interromper o abastecimento de água; (e) interromper o abastecimento de gás.
Neste sentido, vale consignar o entendimento dos tribunais:
(TJ-SC – AC: 20130120852 SC 2013.012085-2 (Acórdão), Relator: João Batista Góes Ulysséa, Data de Julgamento: 25/06/2014, Segunda Câmara de Direito Civil Julgado). AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. EXPOSIÇÃO DO NOME DE CONDÔMINO DEVEDOR EM ÁREA COMUM DO EDIFÍCIO. PROVA TESTEMUNHAL INDICANDO A PRÁTICA VEXATÓRIA. CORTE DO FORNECIMENTO DE GÁS. ATITUDE ARBITRÁRIA. DANO MORAL CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. Ainda que inaplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação existente entre condomínio e condômino, não fica desautorizada a pretensão deste de obter indenização pelos danos morais sofridos em razão da exposição pública do seu nome no rol de inadimplentes do prédio, pleito amparado pela Constituição Federal. Aqui, outrossim, houve arbitrário desligamento do gás do seu apartamento, abuso de direito visando compeli-lo ao pagamento da obrigação em atraso.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TAXAS CONDOMINAIS. INADIMPLEMENTO. CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA. PRÁTICA ABUSIVA. MEDIDA COERCITIVA DESPROPORCIONAL. MEIO PRÓPRIO DE COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Embora as decisões das assembleias condominiais sejam soberanas, é vedada a suspensão do fornecimento de água como meio para se forçar o condômino inadimplente a pagar as obrigações assumidas com a coletividade, mesmo que ela acabe prejudicada pela inadimplência. 2. O condomínio possui meios ordinários, menos drásticos, para realizar a cobrança, sendo que a unidade condominial constitui garantia de viabilidade de satisfação de seu crédito, de modo que não se pode admitir a drástica medida de suspensão do fornecimento de água. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; AGI 07097.95-56.2019.8.07.0000; Ac. 121.9414; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo; Julg. 27/11/2019; DJDFTE 16/12/2019
Portanto, a menos que o condomínio exponha vexatoriamente os devedores durante a execução dos procedimentos de cobrança, não haverá que se falar em pagamento de verba indenizatória por danos morais aqueles que estão em débito com suas obrigações condominiais em contraposição ao seu dever primário de cada condômino, que se encontra disposto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, qual seja: pagar pontualmente a quota condominial que lhe é atribuível.
Escrito por:
Gustavo Camacho é advogado, sócio da Camacho Advogados, pós-graduado em direito processual civil, pós-graduado em direito Civil e empresarial, LLM em direito empresarial, pós-graduando em direito Imobiliário, líder coach, diretor jurídico adjunto da ASDESC, presidente da comissão de direito do consumidor da OAB Joinville, articulista de jornais e revistas especializadas em condomínios.
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