As opções que o síndico pode contar vão de consultoria financeira, cobrança garantida, até consórcios e financiamentos para obras. A garantia da saúde financeira do condomínio passa, primeiramente, por uma boa previsão orçamentária anual para evitar rateios – uma das medidas que mais trazem insatisfação para os moradores. Para ensinar o síndico a fazer uma previsão adequada existem cursos, como o de fluxo de caixa, ministrado pelo contador e instrutor Éwerson Luis Wiethorn, da Capital Contabilidade.

Segundo Wiethorn, o conceito de fluxo de caixa é fazer a previsão de ingresso de receita paga por meio da taxa condominial pelos condôminos e o de despesas, como salários dos empregados, luz, água, telefone e gás, com base no resultado do ano passado e a previsão de aumento nos valores dos serviços para o ano seguinte. “O síndico deve projetar numa planilha a diferença entre os dois para verificar se vai sobrar ou faltar dinheiro”, explica. Se o resultado der negativo, só existem dois caminhos: ou se aumenta a taxa condominial ou se diminui a despesa.

Aumentar a taxa condominial é uma medida que normalmente não é bem aceita pelos condôminos. Se não for possível reajustar a mensalidade, o negócio é partir para a redução de despesas. Essa iniciativa pode parecer uma tarefa difícil, mas muitas vezes existem desperdícios no condomínio que, à primeira vista, podem não ser percebidos. Uma solução pode ser contratar uma empresa que faça essa análise. Em Florianópolis, a Potencial Consultoria oferece o Programa Anual de Redução de Custos em Condomínios.

De acordo com a consultora Adilene Hensel Matias, no programa é realizado o levantamento de dados sobre custos como água, energia elétrica, gás e manutenção de equipamentos que são analisados e comparados com índices de outros prédios de mesmo porte. É feito um estudo de melhorias. Em seguida são apresentadas as sugestões para serem aplicadas no condomínio. Depois é realizado o acompanhamento dos resultados.

“Muitas vezes é preciso investimento para ter uma redução de custos a longo prazo”, observa Adilene. Um dos condomínios que a consultora atendeu injetou R$ 700 para colocação de sensor de presença nos corredores. Mas em seis meses já tinha sido reposto o valor com a economia de energia elétrica.

Como driblar a inadimplência?

O maior problema que põe em risco a saúde financeira do condomínio é a inadimplência. Sem o recurso completo das taxas condominiais a conta não fecha e o síndico acaba tendo que deixar de fazer manutenções, utilizar o fundo de reserva para pagar despesas mensais e cobrar a mais dos bons pagadores. Conforme o Código Civil Brasileiro, quem está na função deve proceder à cobrança dos devedores, mas o gestor pode lançar mão de medidas para deter esse mal.

As soluções vão da contratação de um advogado a contar com os serviços de uma cobrança garantida. Até mesmo os poderes legislativo e judiciário se sensibilizaram com o entrave e criaram a lei dos protestos em cartório pela ALESC (Assembleia Legislativa de Santa Catarina), de autoria do deputado Giancarlo Tomelin, e o Juicond (Juizado Informal de Condomínios), em Criciúma. Esse último realiza acordos extrajudiciais para quitação das dívidas.

A síndica do residencial San Sebastian, no bairro Itacorubi, na Capital, Maria Bráulia de Souza Porto, já passou por problemas de inadimplência em seu condomínio. “Praticamente todos os condomínios trabalham com grande número de inadimplentes, que muitas vezes chega a mais de 30%”. Maria Bráulia optou por contratar uma empresa de cobrança garantida. “É a medida mais eficaz porque a empresa recebe, geralmente, até 6% das taxas, mas o condomínio fica com a receita garantida e a certeza de ter a receita em caixa todos os meses”. A síndica prefere a cobrança garantida ao invés de entrar diretamente com ações contra os maus pagadores porque “quando o condomínio obtém receita através da cobrança por um advogado autônomo, seja através de ação judicial ou de acordos, outros tantos condôminos já estão novamente devedores. Com isso, a receita mensal fica reduzida ao ponto de o condomínio ter dificuldade de cumprir com o pagamento das despesas mensais e inclusive de manutenção preventiva predial, o que desvaloriza o imóvel. Quanto maior o número de inadimplentes e o período de inadimplência, maior é o dano ao condomínio”.

Para o presidente do Secovi (Sindicato da Habitação) de Florianópolis, Fernando Willrich, o condomínio pode se valer tanto da cobrança garantida, quanto do protesto em cartório e ainda contar com a assessoria de um advogado. Tudo para garantir a receita.

“A empresa de cobrança garantida tem que cobrar os devedores no lugar do síndico e o protesto em cartório extrajudicial não exclui a possibilidade de ingressar com a ação de cobrança com o trabalho do advogado. Mesmo protestado e com o nome inscrito em sistema de proteção ao crédito (Serasa e Equifax) somente a ação de cobrança julgada procedente pode levar o imóvel à penhora e satisfazer a inadimplência com a venda judicial do bem”, explica Willrich.

Financiamento e consórcio são novas opções

Ter um fundo de reserva, recolhendo em torno de 10% do valor da receita mensal para guardá-la numa aplicação, é o ideal para cobrir melhorias no condomínio ou reformas emergenciais. Mas nem sempre o valor pode cobrir a necessidade do condomínio, ou porque parte do dinheiro foi gasto cobrindo as taxas dos inadimplentes, ou porque a manutenção ou equipamento que precisa ser comprado custa um valor superior ao que se tem em caixa. Para essa situação, o mercado já oferece soluções. São os consórcios e financiamentos.

Ambas são modalidades novas das instituições financeiras. No caso dos créditos, os bancos não contam com linha de crédito para condomínios, embora não seja legalmente proibido. Isso porque os condomínios, apesar de terem CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), são considerados instituições mistas, ou seja, não é empresa e nem pessoa física. A dificuldade seria de quem cobrar no caso de dívidas de não pagamento, pois não possuem garantias a serem oferecidas em decorrência do crédito. Verificando essa lacuna no mercado, as cooperativas de crédito passaram a oferecer financiamentos. Uma delas é a Unicred.

A Unicred tem por definição estatutária, devidamente autorizada pelo Banco Central, a área geográfica e o público-alvo de sua atuação. Hoje o quadro social também atende entidades sem fins lucrativos. Sendo assim, os condomínios podem se associar. Entre as linhas de crédito estão desde a compra de equipamentos, de móveis até reforma das instalações e pintura. Para tanto, o síndico deve primeiramente obter a necessária autorização dos condôminos em assembleia e encaminhar o pedido ao seu gerente de contas.

A taxa média de juros é de 19% ao ano com prazos para pagamento que podem variar de 36 a 120 meses. Além disso, conta com tarifas reduzidas ou quase isentas. Outra vantagem é que o cooperado passa a participar do resultado da empresa, através das sobras que são distribuídas anualmente. No último exercício, foram distribuídos para 6.691 mil cooperados um total de R$ 6,8 milhões, proporcionais às suas movimentações.

O consórcio é outra opção para o condomínio buscar recursos para obras e equipamentos. A modalidade foi aprovada pelo Banco Central em fevereiro do ano passado. A diferença é que não tem juros, mas sim uma taxa de administração. Porém é preciso esperar ser sorteado (sorteios ocorrem mensalmente) ou dar um lance para receber o valor. Em Santa Catarina a Sinosserra Consórcio é uma das empresas que oferecem consórcios para serviços como pinturas e jardinagem.

Os créditos são entre R$ 5.000 a R$ 10.000. A facilidade é que não exige garantias e aprovação do valor, apenas exige uma aceitação da dívida pelo síndico, que tem de assinar a nota promissória pelo condomínio. O prazo de consórcio vai até 36 meses. “Se o condomínio tiver uma reserva, pode utilizar para dar o lance e receber o dinheiro mais rapidamente”, sugere o gerente administrativo da filial da Sinosserra no Estado, Márcio Fritsch.

Uma novidade que vem por aí é o consórcio para compra e modernização de elevadores. “Estamos avaliando o potencial do mercado. Mas sabemos que existe demanda porque existem muitos prédios de até quatro andares que não têm elevadores e a colocação do aparelho melhora a qualidade de vida dos moradores e valoriza o empreendimento. É a possibilidade de pagar pouco a cada mês e ter um grande investimento, já que um elevador custa em média R$ 60.000”, afirma Fritsch.

Fonte: CondomínioSC