Um terreno ficou vago ao lado do edifício, e os moradores estão cogitando ampliar a área de lazer. Mas será que o condomínio pode ser proprietário de imóvel?

Essa pergunta é algo que divide a opinião de especialistas e juízes. Por isso, fizemos algumas considerações sobre o tema a seguir.

Condomínio pode ser proprietário de imóvel?

Antes de responder se o condomínio pode ser proprietário de imóvel, é preciso pensar na propriedade.

De acordo com a lei brasileira, o registro de propriedade está condicionado à personalidade jurídica do adquirente. Uma empresa possui CNPJ e pode comprar um lote. Uma pessoa física possui CPF e pode comprar um apartamento. Ambos são pessoas, ou seja, dotadas de personalidade jurídica.

E o condomínio? Ele não é considerado pessoa jurídica (ainda), apesar de conseguir se registrar no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ).

Porém, vale a pena ficar atento ao Projeto de Lei 3.461/2019, aprovado no Senado e que aguarda análise da Câmara dos Deputados. O projeto altera o Código Civil para dar aos condomínios edilícios a possibilidade de adquirir a qualidade de pessoa jurídica. Isso pode abrir uma nova discussão a respeito do tema.

Então, neste momento, condomínio pode ser proprietário de imóvel? Não. Sem personalidade jurídica, ele pode realizar um número restrito de negócios jurídicos.

“Mas o condomínio pode adquirir bens para seu próprio uso, como uma escada ou furadeira”. Sim. E pode, também, administrar seus passivos e ativos, fazer aplicação financeira e contratar serviços. Mas tudo isso está dentro do objetivo de sua existência.

Condomínio pode ser proprietário de imóvel em algumas situações

Há decisões judiciais que permitem a aquisição de imóvel por condomínio. Em todas elas, a aquisição de bens pelo condomínio cumpre com o objetivo de sua existência.

Os juristas que defendem essa tese dão como exemplo a necessidade de aquisição de terreno vizinho para construir novas vagas de garagem ou espaço de lazer. Outro exemplo é a adjudicação de unidades autônomas de inadimplentes.

Para eles, são casos em que há os mesmos interesses quando ocorre a criação de uma pessoa jurídica: compartilhamento de custos e responsabilidade, e conjugação de esforços para atingir um objetivo comum.

No entanto, em todos esses casos, o mais recomendado é que os condôminos adquiram o imóvel em seus próprios nomes, com atribuição da fração correspondente para cada envolvido. Outra opção é constituir uma sociedade civil para esta finalidade.

Compra de terreno para ampliação do estacionamento ou área de lazer

O desejo de comprar um terreno para ampliar a área do condomínio existe. É preciso ter algo a mais?

Sim. Unanimidade. O Código Civil é claro quanto a isso:

A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.342.

A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.343.

Unidade de inadimplentes

Em processo contra um condômino inadimplente, o juiz pode determinar que o bem será utilizado para sanar a dívida. Ou seja, o condomínio adjudica o bem em função do débito.

Então o condomínio pode ser proprietário de imóvel neste caso? Parece que sim, mas ele poderá ter dificuldades para registrar o imóvel.

Portanto, mais uma vez, aparece uma saída mais certa, que é vender a unidade e reverter seu valor ao caixa condominial.

Condomínio pode ser proprietário de imóvel? Talvez, em um futuro próximo, os legisladores permitam, em lei, que isso aconteça. Por enquanto, há somente algumas decisões judiciais que favorecem o condomínio. Porém, há outras saídas, como as que apontamos.

O importante é ter em mente, sempre, a finalidade do condomínio (e, na dúvida, consultar o advogado de sua confiança).

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