Na última semana, estados do Sul e do Sudeste foram atingidos por um ciclone extratropical, que causou fortes chuvas e rajadas de vento de mais de 100 km/h e, consequentemente, muitos danos, como quedas de árvores e rompimentos de linhas de energia elétrica. Casos como esse têm sido cada vez mais comuns, despertando a atenção das autoridades para a necessidade da adoção de medidas que diminuam os riscos à população.

Apesar do destaque às consequências na esfera pública, os eventos naturais também geram prejuízos no âmbito privado, em que estão incluídos os condomínios edilícios. Não são raros os casos em que condomínios sofrem adversidades como destelhamentos, quedas de muros e alagamentos.

Mas e quando essas ocorrências geram danos particulares a moradores, quem paga a conta? O condomínio pode ser responsabilizado?

Situações como essas devem ser avaliadas individualmente, sendo necessária a análise das circunstâncias de cada caso para se verificar a responsabilidade dos envolvidos. Tal investigação deve levar em conta a culpa dos agentes e o grau de influência de suas condutas (ações e/ou omissões) sobre os danos causados.

É fato que temporais e ventos fortes são eventos previsíveis, porém inevitáveis, cabendo à administração condominial, liderada pelo(a) síndico(a), adotar medidas para prevenir estragos nas dependências do condomínio.

Nos comuns casos de alagamentos em garagens de edifícios, notadamente naqueles em que os estacionamentos ficam no subsolo dos prédios, por exemplo, é necessário observar se a manutenção do sistema de captação e escoamento de águas pluviais está em dia, operando na capacidade adequada de drenagem da chuva. Em caso negativo, o condomínio pode ser responsabilizado por danos sofridos pelos condôminos.

A situação não é diferente quando ocorrem destelhamentos e outras avarias que ocasionam infiltrações em unidades condominiais, danificando móveis e eletrodomésticos de seus possuidores. Verificada a ausência de manutenção de telhas e das demais estruturas da cobertura do edifício, o condomínio responde por todos os danos causados.

Há ainda a possibilidade de que a própria convenção determine que o condomínio deve arcar com eventuais danos experimentados por moradores quando advindos de eventos naturais em suas dependências.

Importante destacar que é possível que a responsabilização não se limite apenas ao condomínio, atingindo também a pessoa do síndico caso reste demonstrado o descumprimento de seu dever de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, previsto pelo artigo 1.348, V, do Código Civil.

Por outro lado, nem sempre o ente condominial responde por danos sofridos por condôminos em razão de eventos naturais. Isso ocorre quando se considera que os prejuízos são advindos de caso fortuito ou força maior, ou seja, “cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 393 do Código Civil.

O afastamento da responsabilidade do condomínio decorre da inevitabilidade dos danos, quando a adoção de todas as medidas de segurança e a manutenção predial em dia não são suficientes para evitar prejuízos. O afastamento da responsabilização do condomínio com base nesse entendimento tem ocorrido em julgamentos recentes por parte de tribunais de justiça, como o de Minas Gerais. [1]

Em se tratando de dever de indenizar, não se pode deixar de ressaltar a importância do seguro da edificação, de contratação obrigatória pelo(a) síndico(a) (artigo 1.348, IX, do Código Civil), que protege o condomínio quando da ocorrência de sinistros, sendo necessário se atentar à apólice, que prevê os limites de cobertura contratada.

Como se pode observar, em caso de danos causados por eventos naturais, as circunstâncias de cada caso é que vão indicar a responsabilidade do condomínio e do(a) síndico(a), cabendo à administração prezar pelo constante monitoramento da estrutura da edificação e estar atenta às normas internas e à sua apólice de seguro, minorando os riscos de prejuízo ao condomínio e seus moradores.

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[1] APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ESTABILIZAÇÃO DA LIDE. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. INTIMAÇÃO PARA ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS. INÉRCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. CHUVAS E VENTOS INTENSOS. DESTELHAMENTO. CONDOMÍNIO. DANOS MATERIAIS EM VEÍCULO ESTACIONADO NA GARAGEM. FORÇA MAIOR. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. 1. Após a estabilização da lide, que ocorre com a citação da parte ré, é defeso à parte autora modificar o polo ativo ou passivo da ação sem consentimento da parte contrária. 2. Intimada para especificar provas, a apelante quedou-se inerte, precluindo seu direito de produzi-las, afastando-se, dessa forma, a alegação de cerceamento de defesa. 3. A análise das condições da ação deve ser realizada sob a ótica da teoria da asserção, ou seja, à luz da narrativa contida na petição inicial, sem a análise das provas e, portanto, sem o juízo de mérito. 4. Identificada a causa de pedir, o pedido, a narração dos fatos com conclusão lógica, a possibilidade jurídica do pedido, bem como a inexistência de pedidos incompatíveis entre si, não há de se falar em inépcia da petição inicial. 5. Chuvas e ventos fortes são acontecimentos previsíveis, mas inevitáveis, como os demais eventos da natureza. Entretanto, para caracterizar a excludente de responsabilidade de força maior, a inevitabilidade não deve ser analisada somente quanto ao evento da natureza em si, mas também quanto à inevitabilidade do dano decorrente desse evento. (TJMG; APCV 5002440-66.2021.8.13.0079; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Claret de Moraes; Julg. 25/04/2023; DJEMG 28/04/2023). (grifo nosso).

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