Rodrigo Karpat tira suas dúvidas sobre fundo de reserva, problemas cadastrais e quintais privativos
Fundo de reserva
Pergunta 1, de Brandao Alves
Boa tarde Dr. Rodrigo.
Gostaria de saber a respeito de “fundo de reserva”. O meu condomínio vem cobrando um fundo de reserva já há mais de 5 anos. O valor do fundo de reserva chega a ser mais de 60% do valor do condomínio (condomínio: R$ 257,25; água por pessoa: R$ 20,00 (total R$ 120,00); fundo de reserva: R$ 164,91; valor total do condomínio R$ 542,16 (para um edifício com mais de 60 anos sem nenhuma infraestrutura, segurança ou lazer.
No edifício em que moro há 5 andares, não há porteiro nem faxineiro e nem câmeras de segurança, e possui apenas um elevador. Há apenas a zeladora que mal faz o trabalho dela e ainda se prestou a fazer a faxina do prédio.
A administradora do condomínio sequer dá alguma explicação de tais valores cobrado. Não há assembleias. Por isso estou confuso.
É justo ser cobrado por um fundo de reserva por tanto tempo que ultrapassa 60% do valor do condomínio e sem nenhuma satisfação?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezado Brandão,
O fundo de reserva deverá ser arrecadado de acordo com o que estabelece a convenção do condomínio, normalmente observamos valores entre 5 a 10%, porém, nada impede que o valor seja maior se assim previsto em convenção.
O que pode ocorrer é de o condomínio aprovar dentro do condomínio um fundo de obras. De qualquer forma, tal situação precisa passar pela aprovação de uma assembleia.
Ademais, anualmente o síndico deve prestar contas, aprovar a previsão orçamentária para o próximo exercício, e quando for o caso eleger novos representantes. ( Art. 1.350 do CC)
Caso isso não ocorra, ¼ dos condôminos poderá convocar a assembleia, ou na ausência qualquer um a pedido judicial ( Art. 1.350, § 1o e § 2o
Desta forma, caberá aos condôminos apurarem as informações e cobrarem do síndico a realização da assembleia e adequação das cobranças nos patamares impostos pela convenção e assembleia.
Problemas cadastrais
Pergunta 2, de José Oliveira
Gostaria de saber se um condômino em dia com todas as taxas pode concorrer ao cargo de síndico, mesmo que ele esteja com pendencias banárias, tipo Caixa Economica e se o Banco pode recusar caso ele venha a ser eleito?
Tem amparo em alguma lei específica?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
José,
Legalmente não existe qualquer vedação do candidato que esteja com o nome sujo seja eleito síndico, inclusive desde de que o novo código civil entrou em vigor em 2003, é passível que qualquer pessoa, mesmo estranha ao condomínio se torne síndico.
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.( Grifei)
De qualquer forma, é importante ressaltar que o nome do síndico fica vinculado ao CNPJ do condomínio como responsável legal pela edificação. Caso o síndico eleito tenha restrições, o condomínio poderá ter problemas, por exemplo para movimentar a conta bancária, realizar recolhimentos fiscais e previdenciários, uma vez que hoje é necessário a utilização do e-cnpj, e da certificação digital para o cumprimento de muitas obrigações. Sendo que a obtenção do e-cnpj e certificação digital, ocorre através da figura do sindico, e caso ele esteja com problemas na Receita Federal, por exemplo com o seu CPF suspenso ou inativo, atingirá o prédio, na qualidade de responsável pelo prédio, e fulminará no bloqueio da emissão dos certificados. Da mesma forma, não conseguirá regularizar a situação bancário do prédio que exigirá CPF válido.
Desta forma, apesar de legal eleger o sindico com problemas no nome, isso representará um problema operacional ao prédio que poderá impedir inclusive o seu funcionamento em determinados momentos, por isso não se aconselha essa prática.
Quintais privativos
Pergunta 3, de Paulo Ceni
Dr. Rodrigo,
Em nosso condominio as unidades terreas possuem quintais privativos onde suas metragens constam em seus contratos e escrituras e seus proprietários pagam suas cotas conforme fração ideal. Além de pagarem IPTU para a Prefeitura.
Alguns moradores alegam poder fazer melhorias, como colocar churrasqueiras e ou piscinas (água individualizada) já que nossa convenção ou R.I não proíbem. Há apenas manifestações contrárias de alguns moradores.
A questão é: Até onde podemos legislar sobre essas unidades para não ferir o direito de propriedade, isto se cabe a nós aprovar ou não tais atos já que não afetam o condominio e nem os demais moradores?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezado Paulo,
Embora as áreas mencionadas sejam áreas privativas a realização de obras em tais áreas deve levar em conta alguns aspectos, seja o arquitetônico da edificação no que diz respeito a alteração da fachada. Lembrado que fachada não é apenas a parte externa do edifício. As fachadas são compostas por todas as faces de uma edificação. Podendo ser: externas, sendo as laterais e as dos fundos, e internas tais como, corredores e portas de apartamentos.
Civil. Condomínio. Alteração de área comum. Pedido para a restauração de hall social e de serviço na forma anterior às mudanças procedidas. Sentença que extinguiu o processo com relação ao condomínio co-réu. Dever legal de fazer cumprir as normas previstas na convenção do condomínio. Constatada a omissão quanto à preservação de área comum. Caracterizado o dever de também repor o espaço na forma anterior. Recurso provido. .
TJSP Apelação 1496094100
Art. 1.336. São deveres do condômino:
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Ademais, temos restrições na realização de obras conforme aduz o CC:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
Apelação. Ação Demolitória. Condômino que erigiu churrasqueira, pia, cobertura e aumentou muro em área de sua unidade. Prova produzida nos autos que indica a alteração da “volumetria” da fachada. Réu que não comprovou terem sido as mencionadas obras aprovadas pela Assembleia e pelos órgãos públicos competentes. Procedimento do condômino que contraria preceito legal. Inteligência do inciso II do artigo 1.336 do CC. Sentença de improcedência reformada. Recurso parcialmente provido.
(TJ-SP – APL: 00193750820058260100 SP 0019375-08.2005.8.26.0100, Relator: João Pazine Neto, Data de Julgamento: 30/04/2013, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2013)
Desta forma, a realização de obras em terraços privativos depende de verificação da legislação municipal quanto as obras; dos aspectos envolvendo a fachada; e direito de vizinhança, para não prejudicar a utilização dos demais copossuidores, o que seria o caso na construção de uma piscina, a qual envolveria o consumo de água adicional a prevista na concepção.
Da mesma forma o fechamento com toldo, além de poder configurar fechamento de área perante a prefeitura, a questão estética poderá comprometer a fachada.
Não obstante essas orientações, verificamos condomínios que tem tolerado as mudanças e fechamentos em unidades térreo, desde que padronizadas pela assembleia, e não interfiram nas demais unidades. Tais medidas dificilmente observam as posturas municipais, o que poderá representar um risco e fulminar em autuação.
Fonte: SindicoNet
