Apresentamos a seguir 100 dicas para alcançar uma gestão eficiente:

Administração

1 Assembleia
– O síndico deve programar uma pauta objetiva e deixar os assuntos gerais para serem discutidos somente no final da assembleia

2 Conselho
– Mantenha o Conselho informado sobre os balancetes e convoque-o sempre que tiver uma decisão importante para tomar

3 Previsão orçamentária
– Ao fazer a previsão orçamentária, não se esquecer de levar em conta a inflação do ano e o reajuste salarial dos funcionários

4 Nota fiscal
– Sempre peça nota fiscal ou recibo para provar a aquisição de produtos e serviços e poder elaborar corretamente a prestação de contas

5 Produtos e serviços
– Ao contratar uma prestadora de serviço ou comprar um produto, atenha-se ao preço, mas principalmente à qualidade

6 Administradora e síndico profissional
– Podem trazer suporte ao síndico na administração do prédio e ser uma saída para quando ninguém quer assumir o cargo. “É necessário verificar a idoneidade da empresa contratada e a satisfação de outros clientes”, recomenda o síndico do residencial Passero, Roberto Mari

7 Prestação de contas
– A prestação de contas anual é obrigatória por lei e importante para mostrar a transparência da gestão

8 Cotas extras
– Para evitar as cotas extras próximo ao Natal para o pagamento de 13º salário, o condomínio pode fazer o parcelamento do valor e inserir na taxa condominial durante o ano

9 Orçamento
– Na contratação de produtos e serviços, peça pelo menos orçamentos de três empresas

10 Fundo de Reserva
– O Fundo de Reserva serve para cobrir emergências e não deixar o caixa no vermelho. O percentual destinado deve ser estipulado pela convenção

11 Inadimplência
– A inadimplência atrapalha a gestão do síndico e onera o condômino que quita a taxa em dia. Encontre soluções firmes para combatê-la

12 Seguros
– Exija sempre uma cópia da proposta de seguro contratado e confira com a apólice. Negocie seguros

13 Empregados
– Na escolha do empregado, deve-se entrevistar candidatos com referências e solicitar folha de antecedentes criminais. Evite hora-extra

14 Checkup
– Monte com seu zelador uma lista de itens para realização de checkup semanal para conferir o funcionamento dos equipamentos

15 Exames médicos
– Por lei, o condomínio deve contar com o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e bancar exames admissionais, demissionais e periódicos

16 Contratação terceirizada
– Verifique a idoneidade e o tempo de mercado da empresa. Exija os comprovantes de pagamento do salário dos empregados e os tributos mensais. Se não for pago, o condomínio pode ser corresponsável.

17 Mediação de conflitos
– A mediação de conflitos é um método alternativo que pode facilitar a resolução de problemas mediante a colaboração e a integração dos moradores. Informe-se

18 Advertência e multa
– Nem sempre simpática, a multa às vezes é essencial para garantir a boa convivência. É importante ser precedida de advertência verbal e escrita

19 Documentação
– Os documentos do condomínio devem ser arquivados. O tempo que devem ficar guardados varia de cinco anos, como as apólices, a permanentemente, no caso de plantas do condomínio

20 Capacitação
Hoje em dia boa vontade já não basta para uma gestão eficaz, é essencial o síndico aprimorar os conhecimentos por meio de cursos e palestras de gestão condominial

Segurança

21 Equipamentos e vigilância
– A junção entre equipamentos de vigilância eletrônica, vigias 24 horas e procedimentos de moradores é um fórmula eficaz para inibir invasores

22 Encomendas
– Não permitir a entrega de flores, pizzas, presentes e outros objetos no apartamento. O morador deverá ser chamado na portaria para recebê-los

23 Treinamento
– Cursos de treinamento e de reciclagem para vigias são investimentos tão relevantes quanto em equipamentos

24 Conseg
– É interessante participar das reuniões em seu bairro. O conselho identifica e discute os problemas de segurança e encaminha à polícia civil e militar

25 Muros
– Cuidar dos muros do prédio é a melhor forma de prevenir a entrada de invasores. Recomenda-se sensores ou cercas elétricas. “A barreira perimetral é muito importante, pois se um bandido conseguir entrar na porta e render o primeiro morador, facilmente assalta o prédio inteiro”, alerta o consultor de segurança Otacílio da Rosa

26 Controle de acesso
– Para garantir segurança, o controle de acesso é fundamental. O mercado oferece desde sistema de senhas a biometria (digital)

27 Monitoramento a distância
– Se não houver vigilância humana, serviços de sistema de alarme a distância são uma boa opção. Se houver o acionamento da barreira, os profissionais da sede da empresa vão ao condomínio verificar a ocorrência

28 CFTV
– Circuito de CFTV. É importante investir em equipamentos com boa qualidade de resolução. Busque orientação de um profissional habilitado antes de adquirir o produto

29 Plano de segurança
– Para a elaboração de um plano de segurança é recomendado contar com o apoio de um consultor de segurança especializado em detectar as vulnerabilidades do prédio

30 Vizinhos
– Troque informações com os vizinhos sobre a segurança da região e combine um sinal em caso de perigo

31 Inquilinos de temporada
– Fornecer fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro

32 Guarita
– A guarita deve oferecer visibilidade para o controle de entrada e saída. O ideal é ser blindada, com dispositivo de recepção de encomendas

33 Para-raios
– Sempre que tiver reformas e pinturas no prédio, ou após forte tempestade, é fundamental chamar um profissional pra revisar a resistência do aterramento

34 Extintores e mangueiras de incêndio
– Não esqueça do período de recarga dos extintores e de revisão das mangueiras

35 Porta corta-fogo
– Mantenha sempre fechada e sem obstruções

36 Gás
– A Central de gás deve estar limpa e arejada, sem quaisquer objetos dentro da mesma que não sejam os cilindros de GLP e o estrado de madeira

37 Primeiros socorros
– É fundamental que o síndico ou os funcionários estejam preparados para o atendimento de primeiros socorros

38 Plano de abandono
– O condomínio deve ter um plano de abandono que determine as atitudes necessárias para prevenir e minimizar acidentes

39 Incêndio
– Em caso de incêndio desligue a central de gás, a chave geral de energia elétrica, evacue o prédio e ligue para os Bombeiros (193)

40 Emergência
– Tenha o telefone de emergência da Polícia Militar (190), da Civil (1970) e do Samu (192)

Saúde, bem estar e meio ambiente

41 Jardins e área de lazer
– Investir em jardins e áreas de lazer nos condomínios é um benefício para os moradores e influi na qualidade de vida

42 Paisagista
– Para planejar um jardim corretamente, o síndico deve consultar um profissional habilitado, de preferência um paisagista

43 Esgoto
– Certifique-se que a empresa de limpa-fossa e tratamento de esgoto, que presta serviços ao condomínio, dê um destino certo aos dejetos

44 Plantas
– Para minimizar o trabalho de jardinagem, é indicada a utilização de plantas de baixa manutenção no jardim, como as palmeiras Butiá e Jerivá

45 Luz natural
– Aproveite a luz natural, pois tem maior eficiência luminosa e é renovável

46 Dengue
– Tampe bem os reservatórios de água. Não deixe potes que possam acumular água nos jardins, verifique acúmulo de água em poços de elevadores e imóveis fechados

47 Reciclagem de lixo
– Organize a reciclagem de lixo no prédio. Os resíduos podem ser vendidos para cooperativas ou recolhidos pela concessionária de coleta de lixo

48 Óleo de cozinha
– Reciclar o óleo de cozinha contribui para minimizar impactos ambientais. Existem programas de entidades que recolhem o óleo reciclado direto nos condomínios

49 Telhado branco
– Para reduzir o aquecimento do prédio, pinte o telhado de branco. Também ajuda a diminuir a emissão de dióxido de carbono. “Gera uma boa economia com ar-condicionado”, aponta o arquiteto Mário Rigueira

50 Hidrômetros individuais
– A individualização dos hidrômetros nas unidades ajuda a diminuir o consumo de água

51 Água da chuva
– A construção de um sistema de captação de água da chuva para utilizar na rega de jardins e descarga de vaso sanitário economiza 30% da água potável

52 Campanhas
– Faça campanhas de consumo consciente de água e energia elétrica para sensibilizar os moradores

53 Produtos de limpeza
– Não compre produtos de limpeza clandestinos, podem provocar queimaduras, irritações e intoxicações

54 Entulho
– Certifique-se de que a empresa que faz reformas no condomínio dá um destino certo para os entulhos da construção civil

55 Caixa da água e cisternas
– Limpeza deve ser realizada a cada seis meses

56 Drogas
– Realizar palestras e atividades de conscientização sobre o mal das drogas para crianças, pais e jovens do condomínio

57 Pragas
– Manter a limpeza dos locais onde é acondicionado o lixo do prédio evita a infestação de ratos e baratas. Também é indicado o prédio fazer a desinsetização periodicamente

58 Quadras de esporte e pista de caminhada
– A construção de quadras poliesportivas garantem a diversão das crianças, como uma pista de caminhada é um atrativo para idosos que não querem sair do prédio

59 Confraternização
– Para unir os moradores do condomínio, promova festas de confraternização em datas festivas como Natal e Páscoa

Infraestrutura e manutenção

60 Manutenção preventiva
– Verificar periodicamente como estão a estrutura e o sistema hidráulico gera economia, pois reparos corretivos saem mais caros

61 Sistema elétrico
– Chame um especialista para fazer um checkup da instalação elétrica a cada cinco anos

62 Impermeabilização
– A impermeabilização deve ser aplicada nos locais da construção que estejam em contato com a água, pois previne a infiltração e corrosão das armaduras

63 Telhado
– Faça a manutenção do telhado no outono, pois é o período do ano em que menos chove

64 Elevadores e temporizadores
– A modernização de elevadores e temporizadores nas lâmpadas de corredores ajudam a reduzir os custos com energia elétrica

65 Salão de festas
– Na reforma do salão de festas, optar por janelas e materiais com atenuação acústica para evitar a propagação do barulho

66 Bombas
– O tempo útil de uma bomba é de cerca de 10 anos. Com a manutenção periódica sua vida útil aumenta, mas se manuseada sem cuidado pode não ultrapassar dois

67 Pintura
– É indicada a repintura do prédio a cada cinco anos, com lavação em intervalos de 2,5 anos

68 Cores
– As tonalidades suaves duram mais do que as cores fortes e absorvem menos calor

69 Acessibilidade
– Os acessos, circulação e banheiros do prédio devem atender às normas de acessibilidade para pessoas com deficiências. O arquiteto Paulo Gobbi lembra que a acessibilidade deve estar presente nas áreas de lazer

70 Academia
– Ao instalar uma academia, o síndico deve contar com a assessoria de um profissional de educação física para a escolha dos equipamentos e adequação da sala

71 Piscina
– Mesmo em períodos de pouco uso e quando a piscina tem cobertura de proteção, é preciso tratar a água e realizar filtragem

72 Bombas manuais
– O arquiteto Armando Felipe da Silva orienta conter nos edifícios bombas de recalque manuais para a drenagem da água da chuva na falta de energia elétrica

73 Playground
– Dê preferência aos que seguem as normas NBR 14350-1 e NBR 14350-2 (Segurança de brinquedos de playground) da ABNT

74 Garagens
Mantenha a pintura, limpeza, sinalização e amortecedores de impacto da garagem

75 Pisos
– Pisos em mármores, granitos e granilites desgastados com o uso requerem tratamento especializado

76 Gerador
– Deve ser vistoriado uma vez por semana pelo zelador, que deve por em funcionamento para manter o aparelho lubrificado

77 Sacadas
O fechamento móvel de sacadas é uma opção que ganha espaço nas unidades, pois amplia a possibilidade de uso do espaço, mas precisa passar por aprovação de assembleia

78 Inspeção predial
– Realizar inspeção predial periódica é uma maneira de garantir mais tempo de vida à estrutura. É um checkup do edifício inteiro, das fundações ao telhado, para averiguar anomalias. É indicado que a vistoria seja feita a cada cinco ou três anos, dependendo da idade do prédio.

79 ART
– Sempre peça a ART em reformas do prédio. “Garantir a qualidade do trabalho nas manutenções depende de profissionais e empresas qualificadas e exigência das ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica)”, alerta o assessor do Crea-SC, Claude Faria

Jurídico

80 Legislação condominial
– O advogado Alberto Calgaro diz ser imprescindível o síndico conhecer a legislação condominial. Novo Código Civil (art. 1.331 a 1.358), Lei dos Condomínios (nº 4.591/1964), convenção e regimento interno

81 Convenção
– Atualizar a convenção com o Código Civil de 2002

82 Convocação de assembleia
– Todos devem receber convocação sob pena de assembleia ser anulada

83 Procurações
– É importante que haja limitação no uso de procurações, definindo número máximo de outorgadas à mesma pessoa.

84 Multa
– Assim como a multa deve ser disciplinada pela convenção ou regulamento, o valor deve estar determinado nas mesmas regras internas

85 Votação de inquilinos
– Os inquilinos podem participar e votar nas assembleias desde que o proprietário não esteja presente e desde que a matéria não seja relativa às despesas extraordinárias

86 Direito ao voto
– Nenhum condômino pode participar, nem votar em assembleias gerais se não estiver em dia com a taxa condominial

87 Protesto em cartório
– Solução para minimizar a inadimplência. “O protesto em cartório é uma ferramenta para manter a saúde financeira dos condomínios”, afirma o presidente do Secovi Florianópolis, Fernando Willrich

88 Antissocial
– A convenção deve determinar o que é considerado comportamento antissocial, já que o Código Civil trouxe a multa, mas não especifica o critério.

89 Inadimplente reiterado
– O condômino que não paga a taxa condominial reiteradamente pode ser enquadrado como antissocial e poderá ter de arcar com multa de até 10 vezes o valor da contribuição.

90 Contribuição sindical
– Contribua com o sindicato da categoria, pois é obrigatório. Não se esqueça de cobrar ações e a convenção coletiva

91 Divisão de despesas
– A divisão das despesas no condomínio deve estar prevista na convenção. Caso contrário, deve ser por rateio de acordo com a fração ideal

92 Remuneração do síndico
– A remuneração do síndico deve ser decidida em convenção ou assembleia

93 INSS
– O síndico que recebe remuneração ou isenção de taxa condominial deve contribuir com o INSS sobre o valor recebido

94 RAIS
Condomínios devem entregar anualmente a RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) ao Ministério do Trabalho

95 Horário de reformas
– “As reformas em apartamentos devem seguir regras de horário, previstas na convenção e regimento interno”, explica a advogada Dirlei Magro. Normalmente o horário estipulado é das 8h às 12h e das 14h às 18h nos condomínios residenciais e no horário oposto nos comerciais

96 Limitação de inquilinos
– Para determinar o número máximo de inquilinos nos apartamentos, para evitar a superlotação nos condomínios de praia, o limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia

97 Animais
– A lei impede que o condomínio proíba os moradores de terem animais de estimação, mas devem ser estipuladas regras para a circulação deles no prédio

98 Fumo
– Proibir o fumo nas áreas coletivas fechadas, conforme lei estadual nº 14.874/2009

99 Assessoria jurídica
– Na administração de um condomínio, o síndico tem que lidar com muitas questões legais. O auxílio de uma assessoria jurídica pode evitar problemas

100 Leia o Jornal dos Condomínios
– Por meio da publicação, o síndico se mantém informado sobre os assuntos condominiais.