Prestações do financiamento imobiliário podem variar com a TR e o envelhecimento do mutuário
A instabilidade econômica e a elevação da taxa básica de juros (Selic) têm feito com que quem contratou um financiamento imobiliário há alguns anos, quando os juros eram mais baixos, veja o valor das prestações aumentar em relação à projeção apresentada pelo banco. Em grande parte dos casos, tal aumento resulta da combinação entre a elevação da Taxa Referencial (TR) – que oscila junto com a Selic – e a mudança de faixa etária do mutuário para o cálculo do seguro por Morte ou Invalidez Permanente (MIP).
Nos financiamentos pós-fixados, contratados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), a TR costuma ser o indexador utilizado pelos bancos para corrigir o saldo devedor e o valor da prestação, como explica Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito.
O fato é que, quando os juros estavam baixos, a TR ficou durante meses na casa de 0% ao ano, não interferindo sobre o valor do financiamento. Hoje, a taxa gira em torno dos 2,5% ao ano e passou a assustar muitos mutuários, que viram o índice pesar na conta.
É o caso da jornalista Luanda Fernandes da Silva. Ela e o marido contrataram um financiamento em 2010, período no qual a TR era quase nula, e perceberam o impacto da elevação do índice nos boletos. “No ano passado, houve meses em que, ao invés de cair, o valor da prestação estagnou. Nossa expectativa era a de que o financiamento ficasse próximo do cálculo inicial, o que não tem acontecido”, conta.
Para os especialistas, a atual oscilação da TR não chega a ser substancial sobre o valor da prestação. “Nos anos 90, quando passou dos 30%, a TR era um problema. Hoje, o impacto não é tão grande a ponto de desestabilizar o orçamento e ela não é definitiva, tendendo a cair quando a economia se estabilizar”, avalia Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
Em um cenário em que ela permaneça alta, o acréscimo pode ser significativo. Quem contratou o financiamento a uma taxa de 9% ao ano no período em que a TR era zero, por exemplo, pode ver os juros anuais subirem 20%, para o caso de uma TR de 2% ao ano.
Seguro
Mais do que a TR, a alteração do valor do seguro é o que mais pesa sobre as prestações, na opinião dos especialistas. Calculado sobre o saldo devedor, ele fica mais caro conforme o mutuário vai envelhecendo e mudando de faixa etária ao longo do financiamento. “A evolução do financiamento é uma linha decrescente. Cada vez que a pessoa muda de faixa, o seguro forma um degrau nesta linha, que corresponde ao aumento que ele gera na prestação”, explica Prata.
Ele ilustra o fato demonstrando que o valor do seguro pago na primeira prestação por um mutuário na faixa de 41-45 anos, para um financiamento no valor de R$ 300 mil, é 38% maior do que o cobrado daquele que se encontra na faixa anterior, 36-40 anos.
Para verificar o valor da cobrança e seu impacto sobre a parcela, é preciso solicitar ao banco o extrato detalhado no qual constem as informações sobre o seguro.
FGTS é alternativa para driblar aumentos
Os mutuários que desejam driblar o impacto que a oscilação da Taxa Referencial (TR) e o aumento do seguro têm sobre a prestação do financiamento têm no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) um de seus principais aliados.
Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de estudos e pesquisas econômicas da Anefac, diz que sacar o fundo para liquidar ou reduzir o saldo devedor é uma alternativa viável, uma vez que a taxa utilizada para a correção do FGTS, que pode ser usado para reduzir as parcelas a cada dois anos, é inferior à cobrada no financiamento.
A partir daí o mutuário tem duas opções: manter o prazo do financiamento, reduzindo o valor das parcelas, ou manter o valor da prestação, diminuindo o período para a quitação do crédito – o que faz com que o total de juros pago também caia.
Para Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito, o mutuário não deve esquecer que o seguro é uma garantia para o caso da perda do emprego, fato que deve ser considerado antes do saque do recurso. “Existe uma modalidade no fundo em que é possível usar parte dele para pagar 80% do somatório do valor de até 12 prestações, com limite de até três delas em atraso. Isso faz com que o mutuário ganhe fôlego durante aquele ano”, acrescenta.
Portabilidade
Migrar o financiamento para outro banco seria outra opção possível, mas não oportuna no atual momento econômico. Oliveira explica que a portabilidade funciona quando o cenário é de queda nos juros, o que não ocorre hoje, quando o custo do crédito é mais alto do que o de anos anteriores.
“O primeiro ponto é identificar onde, de fato, está o problema, o que facilita a tomada de decisão. Se for no seguro, o mutuário pode ter uma reserva para a mudança de faixa. Ele também precisa saber que este é um produto que o protege”, acrescenta Prata.
Na parcela
Oscilações da TR e a mudança na faixa etária do mutuário em relação ao seguro para morte e invalidez podem pesar no valor das prestações do financiamento imobiliário. Confira a simulação:
FINANCIAMENTO*
*Simulação com taxa balcão do Banco do Brasil para um cliente sem relacionamento prévio pelo sistema SAC, com TR fixa de 0,18% ao mês.
SEGURO PARA MORTE OU INVALIDEZ PERMANENTE (MIP)*
*Simulação do seguro cobrado na 1ª prestação do financiamento para um saldo devedor de R$ 300 mil pela seguradora Banco do Brasil.
Fonte: Gazeta Imoveis
