Motivo de discussão nas reuniões entre condôminos, as reformas devem ser analisadas primeiramente pelo tipo de urgência

José Alberto Rodrigues* /Estado de Minas

“A convivência coletiva fica muito mais harmoniosa quando há uma gestão colaborativa, onde todos possam opinar acerca das demandas condominiais” – Fábio Barletta, advogado especialista em direito condominial

Tomar uma decisão não é tarefa fácil em qualquer circunstância. Quando envolve um grande número de pessoas, num condomínio por exemplo, se não houver diálogo, a missão de resolver algum conflito pode se expandir para situações desagradáveis e dor de cabeça. Seja para renovação de pintura ou piso, mudanças estruturais e de equipamento, construção de muro, essas ações podem gerar muitas discussões entre os moradores. Por isso, as assembleias condominiais são vistas como uma ponte para a resolução de conflitos, mas nem tudo são flores, principalmente quando se trata de uma reforma e nem todos os condôminos se dispõem a participar de tais encontros.

De acordo com Fábio Barletta, advogado especialista em direito condominial e sócio do grupo B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais, a participação dos condôminos nas assembleias é essencial para a democratização dos debates e para que as decisões tomadas reflitam a vontade da maioria dos moradores.“A convivência coletiva fica muito mais harmoniosa quando há uma gestão colaborativa, onde todos possam opinar acerca das demandas condominiais”, frisa.

O advogado comenta que uma das dificuldades encontrada por síndicos é a ausência de condôminos em assembleias para decidir sobre o futuro do prédio. “É sempre bom lembrar que as decisões tomadas na assembleia vinculam, inclusive, os condôminos que dela não participaram”, enfatiza. Os proprietários de apartamentos que não residem no edifício devem ser convocados para as assembleias. “Há a opção, também, de se fazer representar na assembleia, mediante a outorga de procuração. É bom lembrar que só votam nas assembleias os condôminos que estiverem quites com as taxas condominiais”, aponta Barletta.

As decisões da assembleia somente serão válidas se forem respeitados os quóruns de deliberação de cada tipo reforma por exemplo. “Caso seja aprovada, a realização de uma obra no condomínio, com desrespeito ao quórum necessário, os condôminos poderão pleitear a anulação da assembleia, inclusive judicialmente. Se a obra já tiver iniciado, poderá pleitear em juízo a paralisação”, comenta FábioBarletta.

TIPOS

Leonardo Mota, vice-presidente das Administradoras de Condomínios da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais(CMI/Secovi-MG), explica que há três tipos de reformas em um condomínio: as voluptuárias, as úteis e as necessárias, cada qual com suas urgências, razões e número de votos para serem aprovadas. “Na hora de começar qualquer modificação no condomínio é preciso classificá-las para elaborar o planejamento”, conta.

As reformas voluptuárias são aquelas extraordinárias, destinadas para as obras de melhorias ou incrementação no visual estético do prédio, como troca de pinturas com outra cor da original, novo projeto paisagístico do jardim ou a disposição de uma TV no hall de entrada. Segundo o artigo 96 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, do Código Civil, são voluptuárias “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”. “Essas despesas requerem prévia aprovação em assembleia condominial, com votos favoráveis de no mínimo dois terços dos condôminos”, aponta Mota.

As obras úteis são aquelas que “aumentam ou facilitam o uso do bem”, de acordo com o artigo 96. Essas obras, geralmente, agregam valor ao prédio, o que facilita a liquidez dos apartamentos. Como, por exemplo, a cobertura de vagas de garagem, instalação de câmeras e individualização dos hidrômetros. “Para esse tipo segue a decisão da maioria, ou seja, 50% + 1 dos condôminos”, ressalta.

Por fim, segundo o artigo citado, são reformas necessárias “as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Ou seja aquelas destinadas a corrigir problemas que colocam em risco o patrimônio do condomínio, como o conserto do telhado, da rede hidráulica, ou da instalação elétrica. “As necessárias seguem o mesmo percentual das obras úteis, 50% 1 dos condôminos. Porém, por se tratar de uma obra, geralmente, com caráter de urgência, o síndico pode ser mais ativo, já que é para o bem de todos do condomínio e já solicitar um orçamento, apresentando tudoemassembleia”, destaca Leonardo Mota.

INTERPRETAÇÃO

Um dos motivos de discussões mais frequentes dentro de assembleias é justamente sobre a classificação da obra. Uma troca de piso, por exemplo, pode ser considerado algo que pode ser adiado para uns,mas para outros pode representar uma melhoria de acessibilidade, como a troca de um piso antigo para um antiderrapante. Contribuído para evitar riscos de queda ou escorregões nas áreas comuns. “Uma obra vista como voluptuária pode se estender para uma obra útil ou necessária, dependendo do contexto da vida condominial dos moradores. Uma obra pode ter duas conotações”, salienta o vice-presidente das administradoras de condomínios.

Muitas obras são interpretativas para Leonardo Mota. “É necessário examinar o caso e analisar a melhor solução. Um prédio não pode ficar à mercê de que algo seja executado, só se algo ruim acontecer”, pontua. Ele ainda complementa dizendo que outro ponto para a análise é se há dinheiro para a execução da obra. “O condomínio pode nomear uma comissão de obra para contribuir para análise e procedimentos antes, durante e depois da obra”, conclui.

* Estagiário sob a supervisão da editora Teresa Caram
Fonte: https://estadodeminas.lugarcerto.com.br/