As diferenças entre eles começam pelas definições: o condômino é o proprietário da unidade. Já o usufrutuário, de acordo com o advogado especialista em direito condominial, Alberto Calgaro, é o titular de todos os direitos de posse (pode usar, alugar a terceiros, emprestar), sem, no entanto, dispor da propriedade do imóvel.

O caso mais comum de usufruto é aquele em que os proprietários de um imóvel, visando evitar a necessidade de realizar inventário quando vierem a falecer, já partilham em vida os bens de sua propriedade aos seus herdeiros legais. Neste caso, é feita a transferência, instituindo o usufruto vitalício dos imóveis. Após o falecimento dos proprietários, desaparece o usufruto e os herdeiros passam a dispor integralmente do bem.

Inquilino ou locatário é aquela pessoa que, em virtude de um contrato de locação, assume a posse de um imóvel mediante pagamento mensal de um aluguel. Com a locação, o inquilino assume os direitos de posse e uso do bem, enquanto durar o contrato. Já o morador é toda pessoa que resida no condomínio.

Embora existam diferenças, todos estão obrigados a cumprir as normas condominiais, ao mesmo tempo em que gozam dos direitos previstos na convenção (usar áreas comuns, a unidade autônoma, etc). Entretanto, alguns detêm mais poderes e responsabilidades que outros. É o caso do condômino, que possui garantias e obrigações exclusivas.

De acordo com Calgaro, somente o proprietário tem, por exemplo, o direito de participar das assembleias, e, estando quite, votar e ser votado. No entanto, na ausência do proprietário, o inquilino, usufrutuário ou morador poderá participar da assembleia e votar, desde que o assunto discutido não envolva despesas extraordinárias, já que esses temas cabem, apenas, ao proprietário, a não ser mediante procuração – documento que delega os poderes representação do proprietário, incluindo o voto, à outra pessoa.

Finalmente, toda a relação jurídica do condomínio é tratada com o condômino. Perante o condomínio, o responsável pelo pagamento da taxa condominial é sempre o proprietário. Mesmo que haja um contrato particular de locação celebrado entre o proprietário e o inquilino prevendo que o locatário assuma a responsabilidade de pagar a taxa condominial durante a vigência do aluguel, a responsabilidade permanece sendo do condômino. Inclusive no caso das multas por infração ao Regimento Interno que não foram pagas pelo locatário, quem responde legalmente por elas é o proprietário, cabendo ação de regresso contra o inquilino.

Segundo o advogado, se o inquilino, ou qualquer outro morador, deixar de pagar a taxa condominial, o condomínio deverá propor ação de cobrança ou execução contra o condômino proprietário do imóvel. No caso de existência de usufruto devidamente averbado na matrícula da unidade junto ao Registro Imobiliário, em caso de inadimplência, deve o condomínio propor a ação contra todos – proprietários e usufrutuários do imóvel.

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