Decisão deve ser aprovada em assembleia

Em alguns condomínios, a gestão do síndico, ou do conselho, pode deixar a desejar.

Seja por falta de transparência, por não prestar contas corretamente, por não seguir ou não fazer seguir as determinações da convenção ou do regulamento interno, os condôminos podem querer destituir o gestor ou seu grupo de apoio.

Não é impossível, nem ilegal. Só é necessário seguir o que manda a lei – nesse caso, o Código Civil, em seu artigo 1.349:

• “Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.“

Veja abaixo como proceder corretamente:

Convocação

Mas se não é o síndico quem irá convocar essa assembleia, quem irá fazê-la? Aqui, quem dá a resposta novamente é o Código Civil, em seu artigo 1.355:

• “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.

Ou seja, um quarto dos proprietários, com as suas obrigações em dia, devem concordar com a assembleia.Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.

No momento da convocação, também é importante que conste o “fim específico” na pauta – nesse caso, a destituição do síndico e/ou dos conselheiros.

Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios, dá uma dica para evitar problemas judiciais na convocação.

“A pauta pode conter as seguintes informações, nessa ordem: solicitação de explicações ao síndico e conselho de sua gestão, possibilidade de renúncia, deliberação sobre destituição e eleição de novos representantes do condomínio”.

Importante que a causa da destituição também seja apresentada e fundamentada durante a reunião, além de ser registrada na Ata. Assim evita-se alegações de que a causa não foi discutida para que a votação fosse realizada.

Com esses cuidados, fica assegurado o direito de defesa do síndico e dos conselheiros, um ponto importante a ser considerado pela Justiça caso os mesmos procurem entrar com uma ação contra o condomínio.

Com direito de defesa assegurado, é possível que com algumas explicações sobre a gestão, síndico e conselho consigam entrar em acordo com os participantes da assembleia e, assim, evitem a sua destituição.

Vale ressaltar que a convocação deve respeitar uma série de pré-requisitos legais, como prazos e formatos, geralmente expressos na convenção de cada condomínio.

Ainda sobre a convenção: caso o documento expresse outras obrigações diferentes das atuais do Código Civil para a destituição, como votação de dois terços dos condôminos, vale lembrar que é a lei quem deve ser considerada.

Assembleia

Para destituir o síndico ou conselheiros em assembleia, são necessários os votos da maioria dos presentes. É mesma regra da eleição: pela maioria dos presentes (50% mais um).

Mesmo contando com essa anuência, é fundamental que a destituição seja embasada. Portanto, deve haver provas de que o síndico não está administrando bem o condomínio, prestando contas ou que esteja praticando qualquer irregularidade.

Por isso, é importante que haja algum tipo de documento provando as acusações feitas contra o gestor.

Vale lembrar também que acusações como calúnias, difamações e injúrias, contra o síndico ou membros do conselho, podem ainda render processos por danos morais para quem os pratica.

Se após todas as explicações o síndico ou os membros do conselho não conseguirem defender sua gestão, abre-se o espaço para a renúncia do cargo. Caso isso não aconteça, os moradores poderão destituí-los.

Se houver na pauta de convocação a possibilidade de eleição de um novo síndico e corpo diretivo, escolhe-se então um novo gestor e seu grupo de apoio. Caso não haja essa informação na convocação e o síndico for deposto, é o subsíndico quem assume o posto.

O que vem a seguir depende de cada convenção. Em algumas, o subsíndico deve convocar imediatamente uma nova assembleia para eleição do síndico. Em outras, ele assume sem a necessidade de eleger outro representante.

Síndico profissional

Para destituir o síndico profissional do seu cargo, a prática é um pouco diferente. Geralmente, quando o conselho ou moradores não estão mais satisfeitos com os serviços prestados, é possível pedir uma carta de renúncia para o gestor.

Nesse caso, o costume é dar trinta dias para o profissional, uma espécie de aviso prévio, que pode estar estipulado em contrato. Durante esse período, o conselho procura outro gestor para cuidar do condomínio.

Dessa forma, quando o novo síndico for escolhido, é convocada uma assembleia para ratificar a renúncia do antigo gestor e para apresentar o novo profissional aos moradores.

Vale lembrar que na assembleia de apresentação do novo síndico, o mesmo deve ser aprovado pela maioria dos presentes, como em uma votação para síndico morador.

Perguntas frequentes:

Qual o quórum necessário para destituir o síndico?

O quórum necessário para destituir um síndico em uma assembleia legalmente convocada é a da maioria simples presente. Ou seja, metade dos presentes, mais um.

Como chamar a assembleia para destituir o síndico, se a administradora de condomínio se recusa a passar o endereço dos condôminos?

Essa questão é polêmica. Porém, o entendimento mais comum é que a empresa deve cooperar com os condôminos – uma vez que a mesma presta serviços a todos os condôminos e não apenas ao síndico. Dessa forma, os moradores podem entrar na Justiça pedindo que a administradora cumpra com o seu papel de prestadora de serviços do condomínio.

E se o síndico deposto se recusar a entregar o cargo?

Quando for eleito um novo gestor, o síndico deposto deve obrigatoriamente entregar uma série de documentos. Caso o mesmo se recuse, pode ser notificado extra-judicialmente para que repasse a papelada que já não está mais sob sua responsabilidade.

Se mesmo assim continuar obstruindo a função do novo síndico, poderá ser acionado judicialmente a devolver itens como cartão de banco, documentos, pastas com uma ação de busca e apreensão.

Se, além disso, o antigo síndico gerar mais prejuízos para o condomínio, ainda poderá ser obrigado a ressarcir a coletividade, em uma ação de indenização.

Como provar irregularidades ou má gestão?

O síndico deve prestar contas à coletividade uma vez por ano, obrigatoriamente. Caso suas contas não sejam aprovadas, ou não haja a prestação de contas anual, isso pode ser caracterizado como um indício de má gestão.

Empresas auditoras também podem atestar quando o dinheiro do condomínio não está sendo usado corretamente.

Caso o síndico não esteja cumprindo ou fazendo cumprir as deliberações assembleares, vale fotografar faltas como carro estacionado no lugar errado, manutenção incorreta ou relapsa como infiltrações e rachaduras sem cuidados, falta de recarga em extintores de incêndio vencidos, etc.

Fonte: SíndicoNet