O que é manutenção preventiva em condomínios?
A responsabilidade por monitorar e promover inspeções periódicas é do responsável eleito em assembleia, ou seja, o síndico. Segundo a norma NBR 5674 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a gestão da manutenção predial pode ser transferida para um profissional ou empresa contratada.
A norma em si não indica penalidades, entretanto, caso aconteça um acidente os responsáveis podem ser indiciados civil e criminalmente. “Por enquanto somente algumas prefeituras obrigam inspeções periódicas em partes específicas e perigosas da estrutura. Mas não precisa obrigar, o ideal é conscientizar”, lembra Paulo Helene, professor titular da USP, especialista em Patologia das Construções e diretor da PhD Engenharia.
É neste papel que a administradora pode atuar, mesmo que não responda pelas manutenções do condomínio. Alertar os síndicos e moradores sobre os riscos de não realizar manutenções preventivas regulares demonstra sua preocupação com o bem-estar dos seus clientes.
O que é manutenção preventiva em condomínios?
As manutenções preventivas existem para antecipar possíveis problemas, que muitas vezes não são aparentes na estrutura. Enquanto detalhes superficiais como rachaduras e deterioração nas áreas comuns são visíveis, existem aqueles escondidos, como encanamentos e rede elétrica.
Para evitar a necessidade de remediações no futuro, que podem ser bem mais custosas, as inspeções periódicas são cruciais. Para Paulo Helene, além dos síndicos e zeladores precisarem estar treinados para perceber os “gritos de socorro” da estrutura, ainda há a necessidade de recorrer aos profissionais da construção civil.
“Ao invés de esperar que os problemas apareçam e sejam visíveis, o ideal é um programa regular de inspeções periódicas realizadas por um engenheiro especialista e competente”, lembra o especialista.
Por isso, apesar de esses tipos de serviços poderem significar custos a mais, é importante considerar os efeitos futuros da negligência. Trata-se de riscos à saúde e bem-estar dos condôminos, funcionários, fornecedores e visitantes.
Qual o papel da administradora de condomínios nessa história?
As atribuições da administradora de condomínios na gestão do empreendimento estará pautada no contrato e, portanto, podem variar. Não existe um parâmetro legal que obrigue e responsabilize esse tipo de empresa sobre a manutenção predial.
Entretanto, existem dois aspectos para se considerar sobre sua atuação nesses casos: o humanístico e o comercial. Prezar pela segurança daqueles com quem você mantém relação – seja pessoal ou profissional – sinaliza que sua preocupação vai além do contrato.
E na mesma linha, essa consultoria e relacionamento próximo aos clientes se torna um diferencial competitivo. A maior força que você pode adicionar na tração do seu negócio é a solução das dores e dúvidas dos seus clientes e esse passo extra significa exatamente isso.
Clientes felizes e satisfeitos com a sua atuação são mais propícios a se tornarem promotores da sua marca. Ou seja, são indivíduos que podem indicar sua marca e gerar mais receita para você.
Os principais riscos em não realizar a manutenção preventiva
Sabendo que pode ajudar, como fazer, então, para conscientizar os síndicos e condôminos sobre a necessidade de realizar inspeções? O primeiro ponto é sinalizar os riscos e agravantes que podem decorrer da falta de manutenções preventivas.
O momento não poderia ser mais propício, o desabamento do Edifício Andrea ligou o sinal de alerta na população. No espaço de 4 dias após o incidente, o número de ocorrências registradas na Defesa Civil de Fortaleza aumentou em 86%.
Num levantamento feito pela Defesa Civil do Distrito Federal, 695 imóveis foram notificados por irregularidades na unidade federativa. 93 deles chegaram a ser interditados e 14 resultaram em desabamento.
Por onde começar então?
- - Faça um levantamento dos principais componentes do condomínio (estrutura, máquinas e equipamentos) que precisam de inspeções regulares;
- - Liste os possíveis riscos que a deterioração desses ativos podem representar aos moradores;
- - Descubra os melhores canais de distribuição para alcançar o síndico e os moradores (WhatApp, redes sociais, exposições em assembleias etc.);
- - Prepare uma apresentação simples, com bullet points (tópicos), que seja de fácil entendimento e interpretação;
- - Indique empresas e consultorias que possam fazer a inspeção e a manutenção.
“A engenharia dispõe de recursos similares aos da medicina e usa raios X, gama radiografia, tomografia, ultra som, ensaios magnéticos, ensaios eletroquímicos, etc., que permitem conhecer o ‘estado’ da estrutura antes dela fissurar, expandir ou corroer”, aponta Paulo Helene.
Além disso, ele ainda complementa que nunca se deve iniciar “reforma corretiva na estrutura sem um diagnóstico e um projeto de intervenção da estrutura”.
Tecnologia à favor da manutenção
Além dos esforços inerentes à conscientização, há a parte prática colocar em curso a manutenção. Afinal, você pode até fazer com que síndicos e condôminos entendam a urgência, mas a gestão de projetos e burocracia pode desanimá-los de seguir com o processo em frente.
Para eliminar o problemas relacionados à gestão de projeto, a recomenda-se contar com o auxilio da tecnologia. “Uma das vantagens, com essa sistematização do controle das demandas, é proporcionar à equipe administradora do condomínio a sua melhor gestão, como a inspeção periódica predial, a manutenção de bomba e de equipamentos”, destaca Maria Luíza Machado, sócia da Haprojet.
Os benefícios da manutenção preventiva
Apontar os riscos é necessário para gerar a sensação de urgência, mas não é a única maneira de conscientizar. Apresente-lhes também os pontos positivos, os benefícios, de ser fazer a manutenção preditiva.
O primeiro ponto, e talvez mais importante para os moradores, é em relação aos gastos. Afinal, a aprovação de procedimentos de alto custo podem ser especialmente complicados nas assembleias – ainda mais dependendo da demografia e localização do condomínio.
Sinalize que a correção de ativos e troca de peças em equipamentos antes que apresentem falhas será mais barata. Se possível, você pode até fazer uma simulação dos valores, para dar-lhes uma noção prática..
O segundo é a combinação entre conveniência e moradia. Quando um indivíduo opta por morar em um condomínio, ele deseja segurança, boa convivência e conforto. Então, basta recordá-los desses valores e a importância das manutenções para assegurá-los das vantagens de se realizar esses procedimentos.
Os tipos de manutenção que devem ser feitas
Agora que você sabe como conscientizar, é preciso conhecer os elementos que devem ser destacados para os síndicos e condôminos. Alguns são mais simples e estão nos planos de manutenções rotineiras e existem aqueles esquecidos ou passados para frente.
Confira abaixo quais os elementos da estrutura e equipamentos que demandam atenção:
- - Inspeção de incêndio;
- - Elevadores;
- - Lavagem da caixa d’água e reservatórios de chuva;
- - Playground (se tiver);
- - Inspeção de vazamentos;
- - Instalações elétricas e hidráulicas;
- - Câmeras de segurança e portaria.
