Muitos condôminos estão trabalhando e estudando em seus apartamentos durante a pandemia de COVID-19, suscitando questões legais de direitos e deveres, barulho, tolerância e convivência

De uns tempos pra cá – principalmente nas grandes cidades – o tempo perdido no trânsito e o avanço das tecnologias fez com que o home office ganhasse força na rotina de profissionais que só precisam de um computador e uma conexão de internet para trabalhar.

Passou a ser cada vez mais comum pessoas trabalharem de casa um ou mais dias por semana.

Uma nova realidade nos condomínios

Com a pandemia de coronavírus instaurada no Brasil e a quarentena decretada em meados de março, o home office virou um estado permanente para uma boa parcela da população que tem condições de trabalhar remotamente.

Mais do que isso, crianças, adolescentes e adultos também passaram a estudar e ter aulas também de forma remota e online.

Com ou sem estrutura, todo mundo ajeitou um cantinho em suas casas e seguiu trabalhando ou estudando. E nos condomínios residenciais não foi diferente.

“Com mais tempo dentro de casa, todos os moradores estão tendo que se adaptar à uma nova realidade. Cada apartamento tem uma rotina diferente do outro. Enquanto um morador precisa trabalhar em home office, o que requer silêncio, outro morador tem crianças dentro de casa e que não podem descer para brincar no play. É necessário encontrar um equilíbrio”, afirma Karine Pedrosa Prisco, síndica profissional na zona sul do Rio de Janeiro.

Para o advogado especializado em condomínios Jaques Bushatsky, são situações que exigem, mais do que nunca, o jogo de cintura de síndico e moradores.

“Queremos que esse condômino trabalhe de home office e pague a cota condominial. É atividade tida como lícita dentro da nova normalidade que está se instalando. A COVID-19 só acelerou uma situação que já vinha acontecendo, assim como acelerou nos pais zelar melhor pelo comportamento dos filhos”, alfineta.

Convivência entre vizinhos exige maior tolerância por parte de todos

O advogado, professor e mediador de conflitos Alessander Mendes lembra que, devido à pandemia e ao isolamento social, as pessoas estão muito tensas, eufóricas e tudo é motivo para conflito, com o agravante de uma comunicação precária.

“Todo mundo está buscando uma válvula de escape, descobrindo o que pode lhe trazer uma explosão de adrenalina e libertação”, afirma o especialista.

Karine Prisco, que atende 34 condomínios, ressalta a importância de que neste período haja maior tolerância por parte dos moradores. Com maior número de pessoas em casa e a rotina completamente mudada, alguns tipos de ruídos oriundos de ações cotidianas serão comuns e certamente vão ocorrer:

• crianças brincando
• pessoas fazendo atividade física
• barulho de um reparo emergencial ou uma reforma em andamento
• som alto etc

“Deve-se ter bom senso para entender o que foge do normal e do aceitável. No dia a dia, o síndico deve tentar mediar e conciliar esses conflitos, sempre junto com o conselho, e ir tratando e analisando caso a caso”, orienta a especialista, com cinco anos de experiência.

Importante lembrar que sempre haverá pessoas que não admitem cumprir as normas e que não respeitarão o espaço do vizinho. A forma mais eficaz de solucionar possíveis conflitos é, primeiramente tentar a comunicação.

• Saiba técnicas para mediar conflitos entre vizinhos ao final da matéria

“O próprio síndico pode solucionar o problema com uma conversa, notificações, circulares e campanhas de conscientização. Mas, de fato, é importante que o morador que está sendo prejudicado formalize a reclamação”, ensina a síndica profissional.

• DOWNLOAD - Campanha “Não parece, mas incomoda” conscientiza moradores sobre barulho
• MeuCondomínio - ferramenta gratuita de comunicação para condomínios

A formalização da reclamação deve ser feita pelos meios oficiais de comunicação do condomínio, que podem ser:

• site
• aplicativo
• e-mail
• whatsapp

Deve-se evitar, se possível, o livro de ocorrências físico da portaria, pouco recomendado nestes tempos de COVID-19 pelo fator “contaminação”.

• Lei reportagem sobre Quais os limites para o barulho no condomínio?

Para qual perfil de profissional o home office é mais adequado? 

Para aqueles que não recebem visitas, excesso de encomendas ou de correspondência, trabalhar em casa pode ser realmente uma mão na roda: além da economia de tempo para se deslocar até o local de trabalho, há ainda a reserva de dinheiro com aluguel e outros custos fixos em um novo imóvel.

Para não deixar a tendência de lado, empreendimentos mais novos já contam com torres separadas para áreas comerciais e residenciais – assim, quem almeja trabalhar sem sair de casa tem que pegar só um elevador a mais para chegar ao escritório.

Já os empreendimentos residenciais podem contar também com salas de reuniões e de escritório.

Importante lembrar que, nesses casos, essas áreas são de uso comum e não devem ser encaradas como uma extensão da unidade. Geralmente são usadas mediante reserva e em sistema rotativo.

Qual o limite do home office em condomínios residenciais?

Como tudo na vida em condomínio, é extremamente importante lembrar que o direito de um termina quando começa o do próximo.

Outro ponto delicado é a alteração da finalidade da unidade. Caso a mesma seja residencial, o dono do imóvel não pode usá-la unicamente para fins comerciais. Ou seja, a unidade não pode virar apenas escritório, deve continuar tendo caráter predominantemente residencial.

Essa é a maior arma que o condomínio tem para coibir condôminos ou inquilinos de utilizar a área privativa de maneira comercial – já que isso é proibido por lei. Afinal, há jeitos e jeitos de se manter um escritório em casa sem incomodar a vizinhança e nem comprometer a segurança do empreendimento.

A questão de segurança também deve ser considerada, uma vez que o profissional que recebe clientes em sua unidade nem sempre conhece a visita, e isso gera um risco para o condomínio.

Como agir em casos de abuso de condôminos que trabalham em home office?

Nos casos em que o profissional que trabalha em home office começar a incomodar a vizinhança, seja com excesso de visitas ou de barulho, ou ainda a sobrecarregar os porteiros com correspondência em demasia, o síndico deve, no primeiro momento, conversar com o morador em questão.

Explique a situação, que anda incomodando os vizinhos, e procure estudar bem a situação. Pode ser que a pessoa não queira acomodar sua empresa em outro local. Para tanto, deve se adequar às regras do local.

Na própria convenção do condomínio deve haver menção sobre a finalidade de uso das unidades – geralmente, residencial apenas. Por isso, o síndico tem a lei ao seu lado, e caso o condômino continue a incomodar seus pares com a sua atividade comercial, o ele pode, depois de conversar, advertir e multar, entrar com ação judicial para que cesse a atividade.

O regulamento interno deve prever os tipos de atividades permitidas no condomínio. Caso um morador exerça algo fora desse escopo – mas que não incomode o próximo -  o regulamento pode ser alterado. Caso contrário, o empreendimento tem o regulamento a seu favor para barrar a atividade irregular.

Mesmo gerando certa polêmica, o síndico deve se cercar de precauções para evitar problemas para si  e para o condomínio. Por isso, não é recomendável, por exemplo, barrar visitas daquela senhorinha que faz doces para fora, ou os alunos de quem dá aulas particulares.

Essa medida é indicada apenas em casos extremos, como quando o síndico tem provas de que a atividade exercida naquela unidade é a prostituição. Portanto, se estiver munido com esse tipo de prova, o ideal é explicar isso ao dono da unidade – na maioria dos casos, essa atividade é exercida em locais alugados – e pedir a rescisão do contrato.

Enquanto o locador tiver contrato com o locatário em questão, o condomínio pode coibir a entrada de pessoas estranhas obrigando a todos os visitantes a fazerem um cadastro completo, com número de RG e foto, para dessa forma inibir o acesso. Essa medida deve ser aprovada em assembleia.

Home office: está chegando a hora da superação legal

O advogado especializado em condomínios Jaques Bushatsky destaca que a legislação trabalhista já reconhece home office há muito tempo. “Está na jurisprudência. Os tribunais trabalhistas já declararam que existe essa relação.”

Mas por outro lado, Bushatsky aponta para o problema legal de desvirtuamento do uso e seus consequentes inconvenientes. Para ele, está na hora de duas coisas acontecerem:

1. Necessidade de adequação legal. Em sua visão, vai haver uma superação do que está escrito na Convenção semelhante ao que houve quando a jurisprudência entregou aos condôminos o direito de ter animal de estimação, apesar do que está escrito no regramento do condomínio. “Estamos diante dessa movimentação legal. Estamos evoluindo na superação do que está escrito.” Vai ter quem seja contra e a favor, até se consolidar. “Mas haverá uma pressão econômica muito forte. O condômino poderá alegar que se ele não conseguir trabalhar, não vai ter como pagar a cota condominial, por exemplo”. E qual condomínio quer lidar com inadimplência?
2. Aprimoramento do lado operacional do condomínio. Se for aceita essa premissa da superação da destinação do condomínio, o condomínio vai ter que repensar sua operação de acordo com as novas demandas para fazê-lo funcionar da melhor forma possível.

Isso implicará em:

• Nova organização
• Respeito aos direitos dos condôminos
• Modular o uso dos imóveis sempre dentro do âmbito da razoabilidade do sossego, segurança e saúde
• Buscar alternativas de convívio
• Avaliar a necessidade de contratar mais empregados para limpeza
• Controle de acesso e monitoramento mais eficiente e seguro.

O que é permitido hoje no home office em condomínios residenciais

• Exercer atividades que não demandem excesso de visitas, entregas ou correspondência como contador, jornalista, webdesigner, consultores, etc
• Atividades que não demandem  além do usual do consumo de água, luz, gás, etc
• Receber visitas, ou clientes, desde que os mesmos não circulem pelas áreas comuns do condomínio – apenas para entrar e sair
• Enfim, é permitido trabalhar no condomínio, desde que o ofício não incomode os demais

O que não é permitido hoje no home office em condomínios residenciais

• Funções que gerem grande e permanente fluxo de pessoas, como uma clínica de estética, comércio em geral, creches, pet shops, etc.
• Visitas, ou clientes, que fiquem circulando pelas áreas comuns do condomínio
• Uso do hall como sala de espera
• Uso das áreas comuns do condomínio como sendo particulares, seja para usar como escritório ou para efetuar vendas
• Atividades que envolvam produtos tóxicos, odores fortes, ou que façam muito barulho
• Atividades que demandam elevado consumo de água ou energia
• Dependendo do bairro, e do condomínio, o registro do endereço da empresa não pode ser o mesmo da unidade residencial

Orientações de home office específicas para o período da pandemia

A síndica profissional Karine Prisco passa algumas orientações para os gestores lidarem com o home office neste momento de COVID-19:

CONTROLE DE ACESSO: deve ser realizado em qualquer hipótese, mesmo não sendo um período de pandemia. Somente é importante que a forma de se fazer o cadastro seja adaptada e, caso seja feito o uso de papel, que somente o porteiro tenha acesso para evitar contaminação. Todo o cadastro poderá ser feito por e-mail, whatsapp ou até mesmo pelo interfone.

LIMITE DE VISITAS ou impedimento de visitas pode ser necessário em caso de sistema de lockdown.

GESTÃO DAS ENCOMENDAS na portaria é fundamental. Embora não seja necessária a limitação, uma vez que muitas compras feitas por encomenda são para diminuir a circulação de pessoas, é importante que não gere um acumule na portaria. Cada condomínio pode ter seu próprio processo definido para as entregas.

ENTREGA DE PRODUTOS: se uma pessoa trabalha em home office com entregas de seus produtos, não é o ideal repassar essa função para o porteiro. Neste caso, a pessoa deve descer para entregar. É importante entender as funções do porteiro e respeitá-las.

• Conheça soluções de armários inteligentes e lockers para condomínios

Técnicas de mediação para resolução de conflitos entre vizinhos

Alessander Mendes, que atua como mediador de conflitos pelo Tribunal de Justiça do Piauí (TJ Piauí) há sete anos, orienta síndicos sobre como lidar com conflitos entre vizinhos no condomínio em uma reunião de conciliação:

• Retirar as pessoas do espaço doméstico para ter a reunião de conciliação. “Quando está em casa, a pessoa está imbuída de estar no seu abrigo inviolável, impenetrável. A reunião tem que ser fora do seu ambiente, em um local em que não está acostumado a ir. A tendência é o diálogo acontecer.”
  • Em tempos de isolamento social, Alessander diz que usar videoconferências ou telefonemas tem dado bons resultados. Mas em algumas situações, precisou tratar individualmente ou no máximo, com duas pessoas para as sessões serem produtivas.
• Não tentar dialogar quando existe alterações de fala por uma das pessoas: indivíduo alterado e que está fora de si não consegue raciocinar. Dar um intervalo entre 2 e 4 horas ou remarcar para outro dia. Passado esse tempo, a circulação sanguínea está mais regularizada e a pessoa começa a refletir sobre o que fez. “Quando se está chateada, irritada, a pessoa não enxerga mais alternativas, exceto a que ela própria sugeriu.”
• Tratar o conflito na sua individualidade e não externar para demais condôminos. “O síndico deve tentar intervir entre as pessoas envolvidas no conflito e não levar para toda a comunidade, pois isso tende a crescer a espiral do conflito. O foco é em buscar solução para o problema.”
• Síndico precisa conhecer os moradores pelo nome, profissão, data de nascimento e seus sonhos e propósitos – nunca pelo número do apartamento. “Saber o que é mais importante para o morador gera empatia, ele não leva as coisas para o lado pessoal, mas sim, institucional do condomínio. Às vezes para lidar com conflitos, tem que entender o que se passa dentro da pessoa.”

==> LEIA reportagem sobre Como levar a Comunicação Não-Violenta para o seu condomínio

Três elementos para levar em consideração nos conflitos em meio à pandemia

Especificamente para conflitos em meio à pandemia, Alessander Mendes explica que o síndico deve considerar três eixos que estão assombrando as pessoas:

1. O que vai ser do futuro: é uma incógnita e gera ansiedade nas pessoas.
2. Esse futuro incerto desperta dois temores imediatos nas pessoas:
   • pegar a COVID-19
   • morrer
3. Incerteza quanto ao sustento (medo do desemprego).

Segundo Mendes, a harmonia na convivência das pessoas está direcionada a duas coisas: saúde e emprego. Quando uma delas é afetada, nas palavras do mediador, temos um ‘barril de pólvora’.

“Pequenas coisas são motivos de conflitos em condomínios porque a própria pessoa já está com gatilho ativado. Boa parte dos condôminos deve passar por cima de alguns sentimentos e ações porque, nesse momento, as pessoas estão predispostas a desencadear situações de conflitos, divergências, chateações, choros, depressão e suicídio.”

Não rolou a conciliação? Adote medidas previstas nas regras do condomínio

“O ideal é não ter que usar a força da lei para continuar valorizando as relações de respeito e afetividade”, recomenda Alessander Mendes.

No entanto, se as partes não chegarem a um acordo ou o acordo for desrespeitado, é chegada a hora de aplicar as medidas previstas no Regimento Interno e na Lei.

A síndica profissional Karine Prisco informa que, havendo provas dos incômodos, o síndico, com base no artigo 1.336, do Código Civil, pode advertir, multar ou em situações mais graves, até acionar a polícia ou denunciar para órgãos de combate às aglomerações - em casos de moradores que insistam em receber um grande número de visitas, realizar festas e aglomerar pessoas no apartamento.

Colaborando com a harmonia e exercendo responsabilidade perante a coletividade

Alessander Mendes recomenda o exercício da empatia: entenda o outro do jeito que ele é e não como você gostaria que fosse.

“Além disso, apresente-se ao vizinho, coloque-se à disposição dele. É uma forma de mostrar que o aceitamos e estamos ali para apoiá-lo. Isso também faz com que esse vizinho passe a te enxergar, saber que há outras pessoas próximas e que as ações dele influenciam na sua vida.”

Quanto à responsabilidade do vizinho perante a coletividade a qual ele escolheu pertencer? Mendes explica que isso está muito ligado à questão educacional, de formação - difícil de intervir.

Mas é extremamente importante que os condôminos percebam que o apartamento é uma cota parte de um todo, e o que afeta a sua unidade, afeta toda a comunidade.

“O apartamento é um galho de uma árvore. Existe um tronco que o une aos outros, que é a convergência de todos os interesses, formas de lidar, respeito ao regimento. Quem o descumpre, pode levar a uma crise para o todo e todo o condomínio perde”, conclui Alessander Mendes.

• Consulte o Guia SíndicoNet sobre Etiqueta em Condomínio

Fontes consultadas: Alessander Mendes (mediador de conflitos), Jaques Bushatsky (advogado), João Paulo Rossi Paschoal (advogado), Karine Prisco (síndica profissional), Marcia Romão, Marcio Bagnato, gerente de condomínios da administradora Habitacional

via https://www.sindiconet.com.br/