Com a divulgação da Receita Federal referente às datas de entrega das declarações de ajuste anual do Imposto de Renda 2023, que vão de 15 de março a 31 de maio, os responsáveis por gerir um ou mais imóveis já podem se organizar para não cometer erros na declaração de nenhum deles. Entre os pontos de atenção, estão as diferenças na forma de declarar aluguéis recebidos de pessoa física ou pessoa jurídica, a exigência de que tanto proprietários como inquilinos declarem os valores de aluguel e a possibilidade de dedução de certas despesas incorridas.
Para esclarecer essas e outras dúvidas, o CEO e fundador da Lastro, startup que automatiza processos na gestão de locações, Allan Paladino, reuniu algumas dicas. “É fundamental que o proprietário mantenha um registro organizado dos recebimentos de aluguel e de despesas que tenha tido com seus imóveis. Isso faz com que o preenchimento da declaração seja mais rápido, evita erros que podem acabar levando o contribuinte à malha fina e pode, inclusive, gerar uma redução nos impostos devidos”, afirma Allan.
Regra geral
Todos os valores recebidos a título de aluguéis devem ser incluídos como rendimentos tributáveis na declaração de ajuste anual do imposto de renda. Contudo, a forma de declarar os aluguéis recebidos depende da forma jurídica do inquilino, ou seja, se o aluguel foi recebido de uma pessoa física ou de uma pessoa jurídica. Isso impacta não só a declaração como também a forma de recolhimento dos impostos.
Aluguéis recebidos de pessoa física
Os proprietários que recebem mais de R＄1.903,99 em aluguéis mensais de outras pessoas físicas devem recolher mensalmente o imposto de renda, através do “carnê-leão” disponibilizado no site da Receita Federal. Esse recolhimento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.
“É importante notar que dentro desse limite estão todos os aluguéis e outros rendimentos recebidos de pessoas físicas. Por exemplo, se um proprietário recebe aluguéis de dois inquilinos pessoa física, um de R＄1.000,00 e outro de R＄1.500,00, ele deverá declarar no carnê-leão o rendimento total de R＄2.500,00”, explica Allan.
Nesses casos, é possível importar os dados já informados para a declaração anual, bem como o histórico de pagamento dos impostos, consolidando essas informações. Valores recebidos pelo proprietário e eventualmente ainda não declarados devem ser informados na seção “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, em “Outras Informações”, em seguida “Rendimentos” e depois em “Aluguéis”.
Aluguéis recebidos de pessoa jurídica
Quando os inquilinos são pessoas jurídicas, o próprio inquilino já faz o recolhimento do imposto na fonte, pagando o valor líquido do aluguel ao proprietário. Ainda assim, é necessário incluir esses rendimentos na declaração anual, usando a seção “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.
“Nesses casos, devem ser incluídos não só os rendimentos de aluguéis como também os valores de imposto de renda retido na fonte pelo inquilino (IRRF). O proprietário consegue obter esses valores no Informe de Rendimentos, que deve obrigatoriamente ser fornecido pelo inquilino para o correto preenchimento da declaração”, afirma o CEO da Lastro.
Alíquotas e declaração anual
Tanto na emissão do carnê-leão quanto na retenção na fonte por inquilinos pessoa jurídica, as alíquotas de imposto aplicáveis são as da tabela progressiva de IRPF mensal, também disponível no site da Receita Federal. O propósito da declaração de ajuste anual é verificar se o imposto recolhido ao longo dos meses com base nessa tabela mensal está condizente com a renda total recebida ao longo do ano.
Allan dá alguns exemplos de como isso pode acontecer: “Se um proprietário recebeu aluguel tanto de pessoas físicas como de pessoas jurídicas ao longo do ano, o rendimento total pode colocá-lo em uma faixa de renda superior à considerada nos cálculos mensais, sendo devido um imposto adicional. Por outro lado, se houve pagamento de imposto em certos meses, mas o imóvel ficou vago ao longo de outros, pode ser que o proprietário tenha pago mais impostos do que deveria, fazendo jus a uma restituição”.
Despesas dedutíveis e investimentos no imóvel
Em certos casos, o proprietário também pode ter o direito de deduzir certas despesas que incorreu ao longo do ano. Os casos mais comuns são as comissões pagas a imobiliárias e, em certos casos, as despesas com condomínio e IPTU.
“Para que as despesas com condomínio e IPTU sejam dedutíveis, a Receita exige que elas tenham sido arcadas exclusivamente pelo proprietário. Isso só se aplica nos casos onde o inquilino paga um aluguel pelo ‘pacote fechado’ e o proprietário faz o pagamento das despesas sozinho. Se o proprietário cobrar o reembolso dessas despesas do inquilino, não pode haver a dedução na hora da declaração.”, explica Paladino.
Investimentos em benfeitorias no imóvel não podem ser deduzidos para fins de imposto de renda, mas mesmo assim devem ser informados na declaração de bens e patrimônio, pois podem ser acrescidos ao valor de custo do imóvel, resultando em um menor imposto sobre ganho de capital caso o imóvel seja vendido.
Inquilinos
É importante destacar que, caso o inquilino entregue declaração de ajuste anual (seja por obrigação ou por opção própria), ele também precisa incluir os pagamentos de aluguel que realizou e informar os dados do proprietário que recebeu os aluguéis. “Esses valores não são dedutíveis para o inquilino (exceto em casos muito específicos), mas a Receita Federal faz essa exigência para poder verificar os dados informados pelo proprietário”, aponta Paladino.
Conclusão
Para Allan, contar com ferramentas que auxiliem na gestão de locações é uma boa saída para manter as informações organizadas e não cometer erros na hora de realizar a declaração anual.
“Declarar corretamente o recebimento de aluguéis exige atenção a diversos detalhes ao longo do ano. Fazer esse controle manualmente demanda tempo e é um processo muito suscetível a erros. Essas falhas podem levar o contribuinte a cair na malha fina, implicando no pagamento de multas e muita dor de cabeça. O ideal, principalmente no caso daqueles que precisam gerir vários imóveis, é contar com uma ajuda da tecnologia para auxiliar na gestão desse portfólio de locações”, finaliza Paladino.
