Especialistas expõem suas opiniões sobre questões polêmicas

Nada como uma decisão ser tomada em assembleia para cercar o síndico de segurança.

Algo determinado por um quórum específico ou pela maioria dos presentes em reunião de condomínio, caso não contrarie nenhuma lei ou a convenção do condomínio, dificilmente poderá ser revogado.

Há, porém decisões que são prerrogativas do síndico – e, portanto, ele não precisa chamar a assembleia para aprovação. Há outros casos ainda, em que a urgência do momento pede que algo seja feito rapidamente. Então, as providências são tomadas, e só depois se ratifica o que foi decidido e gasto, com uma assembleia.

Como nem sempre o entendimento sobre as situações é o mesmo, convidamos quatro especialistas em condomínios para responder algumas das questões mais comuns e polêmicas.

O time de especialistas é composto por Rodrigo Karpat, advogado especializado em condomínios e sócio da Karpat advogados; Vania Dal Maso, gerente de condomínios da administradora Itambé, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris condomínios, e Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.

Confira  as respostas abaixo:

Troca de administradora

• - Rodrigo Karpat: No artigo 1348 § 2  do Código Civil consta a necessidade de assembleia para a troca de administradora. Porém, nada obriga que ela aconteça antes da troca, podendo ocorrer apenas a ratificação oportunamente. O síndico poderá realizar a mudança uma vez que é função delegada ao mesmo e apenas ratificar a escolha.
• - Vania Dal Maso: A assembleia é necessária para ratificar a nova administradora. Neste caso, com quórum simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes.
• - José Roberto Iampolsky: depende da convenção do condomínio, umas exigem assembleia, outras dizem que é de responsabilidade do sindico.
• - Alexandre Marques: O assunto é polêmico, pois envolve mais de um entendimento. Para mim, o síndico pode sim contratar a administradora que achar mais adequada para o condomínio, e apenas futuramente ratificar sua escolha, principalmente se a nova administradora causar impacto nas finanças do condomínio. Para tanto, a anuência da maioria simples dos presentes basta.

Para demitir funcionários

• - RK: Se não representar indenização a qual necessite de rateio extra, entendo que está dentro das atribuições do mesmo, como diz o art. 1348 do CC. Se a despesa for excessiva, para preservação do síndico, sugiro a convocação de uma assembleia que poderá deliberar por maioria simples. Art. 1.352
• - VDM: Somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão orçamentária aprovada. Em caso de alteração nesse sentido, haverá necessidade e o quórum será simples.
• - JRI: Não é necessário fazer assembleia, trata-se de prerrogativa do síndico.
• - AM: Sugiro que o assunto seja levado à assembleia apenas quando a rescisão do funcionário impactar nas finanças do condomínio. Nesse caso, uma aprovação por maioria simples em assembleia ajuda no provisionamento do montante.

Para contratar funcionários

• - RK: Se dentro do quadro atual, para suprir demissões, afastamentos, entre outros, o síndico poderá realizar a contratação com base nas suas atribuições definidas no art. 1348 do CC.
• - VDM: Somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão orçamentária aprovada. Em caso de mudança nesse sentido, haverá necessidade e o quórum será simples.
• - JRI: Não é necessário fazer assembleia, trata-se de prerrogativa do síndico.
• - AM: Caso não haja impacto nas contas do condomínio, não é necessária assembleia, já que se trata de prerrogativa do síndico.

Para contratar empresa terceirizadora de mão de obra

• - RK: Em caso de troca de funcionários próprios por terceirizados, ou vice e versa, pelo fato de envolver custos com rescisão ou troca sistemática de funcionamento, deverá ocorrer somente mediante aprovação em assembleia por maioria simples, como explica o art. 1352 do Código Civil. A troca de uma terceirizadora por outra não há a obrigatoriedade de assembleia.
• - VDM: Não, mas somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão orçamentária aprovada. Em caso de alteração nesse sentido, haverá necessidade e o quorum será simples.
• - JRI: Não é necessário fazer assembleia, embora seja prudente.
• - AM: Não há a necessidade de assembleia, já que esse tipo de contratação é prerrogativa do síndico - caso o contrato da empresa não incorra em gastos excessivos para o condomínio. Quando, porém, houver impacto nas finanças e seja necessário um provisionamento financeiro deve-se, sim,  levar o assunto à assembleia, que vota por maioria simples.

Para revogar multa

• - RK: A assembleia de condomínios tem poderes para revogar a multa por maioria simples dos presentes. Art. 1.352.  As multas aplicadas sem concessão de direito de defesa poderão ser foco de anulação na justiça comum.
• - VDM: A assembleia é necessária, já que e a multa foi aplicada baseada no regulamento interno ou na convenção de condomínio. Portanto, o fórum específico para dizer se pode retirar ou não é a assembleia. Não há necessidade de quórum especifico.
• - JRI: Com qualquer número de presentes, a assembleia pode revogar multa.
• - AM: A assembleia pode sim revogar multa, com aprovação de maioria simples

Para oferecer desconto aos inadimplentes

• - RK: O valor do rateio é aprovado em assembleia geral ordinária através da previsão orçamentária. Art. 1.350. Não sendo permitido o benefício a nenhum condômino em detrimento aos demais. Se um pagar menos, os demais estão pagando para fazer frente à diferença do desconto dado a algum condômino.
• - VDM: É necessária a assembleia, pois o inadimplente deve para a massa condominial como um todo. Portanto é necessário solicitar em assembleia a autorização, com 100% dos condôminos, pois cada fração desta dívida pertence a um condômino.
• - JRI: É preciso uma assembleia simples, com qualquer número de presentes, desde que esteja expresso na convocação, pois o tema não deve ser tratado em assuntos gerais.
• - AM: O assunto é polêmico e precisa sim de assembleia para ser deliberado. Para a votação ter validade, o desconto – que deverá valer para todos os inadimplentes – precisa ser aprovado por no mínimo dois terços dos condôminos. Há, porém, quem entenda que esse tipo de desconto deve ser aprovado pela totalidade dos condôminos.

Para trocar de empresa que efetua a manutenção dos elevadores, passando de uma fabricante para outra empresa que não seja fabricante

• - RK: Em tese, não há necessidade, uma vez que o síndico tem a prerrogativa de trocar a empresa de manutenção. Se envolvesse aumento de valores, teria, sim, que passar em assembleia. De qualquer forma, por estar tirando da empresa fabricante, eu levaria para a assembleia para comunicar. Eventualmente depois, se der algum problema com a nova empresa, se quiser voltar para a fabricante, fica caro. O mais importante é escolher uma ótima parceira, para cuidar dos elevadores.

• - VDM: Em relação à troca de empresa de manutenção de elevadores, mesmo se tratando da fabricante, não é necessária a convocação de assembleia se não houver ônus para o condomínio. Ou seja: o valor de contrato deve seguir a mesma base praticada anteriormente. Se não houver majoração (aumento) , o síndico pode fazer a troca
• - JRI: A escolha de fornecedores é prerrogativa do síndico. Não é necessária aprovação em assembleia para trocar de empresa de manutenção de elevadores
• - AM: Se não for impactar nas contas do condomínio, formalmente não é necessária a aprovação assemblear prévia. Porém, sugiro que se leve, sim. Principalmente nesse caso, indo para uma empresa que não é a fabricante. Dessa forma, ele divide a responsabilidade com a comunidade. Caso não divida, se houver algum problema futuramente, como a empresa quebrar, o síndico pode ser responsabilizado.