Morosidade da Justiça pode aumentar prejuízo em casos de inadimplência. Conciliação e mediação são as saídas

“Melhor um mau acordo que uma boa demanda.” A sabedoria popular já estabeleceu há muito que, que dependendo da causa, recorrer diretamente à Justiça pode não ser um bom negócio. O ditado continua valendo para os dias de hoje, pois os  tribunais se mantêm atulhados de processos, o que faz da prestação de justiça um serviço lento e oneroso.

Por isso é bom refletir, quando se for cobrar, por exemplo, condôminos inadimplentes. Recorrer à conciliação ou à mediação pode ser uma saída para evitar que o caso chegue aos tribunais e, assim, em vez de resolver o problema rapidamente, aumentar o prejuízo.

Ninguém ignora que o dinheiro que vem da taxa condominial é fonte que garante a manutenção do condomínio, já que é utilizado para o pagamento de salários, contas de água, eletricidade e outras despesas. É natural, portanto, que quando um ou mais moradores se tornem inadimplentes o prejuízo seja geral. Normalmente, os condomínios costumam registrar  taxa de inadimplência mensal inferior a 4% em relação ao número de apartamentos. Atualmente, porém, com a economia em crise, este percentual tem chegado a 6,5%. Como lidar com a situação?

Bola de neve – Primeiramente é preciso conversar com a administradora para avaliar o que tem sido feito nas questões relacionadas à cobrança e quais as alternativas recomendadas, já que, além da emissão das cotas mensais para pagamento da taxa condominial, ela também pode atuar diretamente na cobrança dos devedores. É o que explica Gisele Fernandes, gerente-geral de uma administradora de condomínios em São Paulo.

“Respondemos pela gestão administrativa, financeira e jurídica de alguns condomínios, e investimos muito no setor de cobrança, especialmente nesse momento de crise, em que a inadimplência acaba afetando todos os setores”, diz.

Ela acredita que é preciso apostar em ações rápidas e efetivas para frear o aumento da inadimplência, ou seja, o condomínio precisa agir assim que o problema é detectado, para que não vire uma bola de neve.

“Atuamos na cobrança dos devedores de duas formas: primeiramente de maneira amigável e extrajudicial, mas também, em casos mais extremos, de forma judicial”, conclui.

Se o recomendável é o condomínio tomar ações rápidas para frear o aumento da inadimplência, é preciso saber que a partir do dia seguinte ao vencimento do boleto o morador já pode ser considerado um devedor. Porém, é normal que as administradoras concedam um mês de tolerância para a tentativa de realização do pagamento.

“Por regra, os condôminos inadimplentes são notificados para constituição em mora e cobrança dos débitos. Quando previsto na convenção, há possibilidade de protesto do boleto vencido e não pago”, afirma a advogada especializada em  direito imobiliário, Natália Freitas de Souza.

Ela explica que, antes da proposta de ação de cobrança, a administradora e o síndico devem contatar os condôminos inadimplentes no sentido de receber os valores devidos, seja por meio do parcelamento dos débitos ou da concessão de desconto para quitação à vista (se assim autorizar a convenção ou for deliberado em assembleia). “Não havendo consenso entre as partes, há a propositura de ação de cobrança”, complementa.

 Fluxo de caixa – Uma alternativa recomendável, caso não haja solução na base da conversa informal, é contar com o auxílio da Justiça, mas nem sempre é necessário que as partes envolvidas passem por aquelas audiências demoradas e  ações que, até pouco tempo atrás, poderiam levar anos para serem resolvidas.

Em vigor desde 2013, a Resolução 125/2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), regulamenta e promove a mediação e a conciliação em todas as esferas judiciais em nível nacional.  De acordo com o artigo 4º da Resolução, compete ao  CNJ “organizar programa com o objetivo de promover ações de incentivo à autocomposição de litígios e à pacificação social por meio da conciliação e da mediação”.

O objetivo é chegar a um acordo que seja justo e válido tanto para o devedor quanto para o credor, visando à resolução mais rápida possível do problema e simplificando a solução dos litígios, além de reduzir o número de demandas judiciais.

“No caso das ações condominiais é a justiça estadual a responsável por esta conciliação”, informa o especialista em direito imobiliário, Daphnis Citti de Lauro. Em São Paulo, por exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP)    promove há algum tempo essas audiências simplificadas. Elas são a melhor forma de levar um caso de inadimplência adiante se as tentativas amigáveis de acordo não resolveram a questão.

“O principal benefício é abreviar os conflitos entres as partes e gerar fluxo de caixa para o condomínio, em regra, prejudicado pela inadimplência”, avalia a advogada Natália.

Câmara de Mediação – O Secovi-SP (Sindicato da Habitação),  entidade patronal que tem forte presença na área condominial, antes mesmo da Resolução 125/2010, já havia instituído uma câmara para dirimir conflitos.Por meio da Câmara de Mediação Secovi-SP, que começou a funcionar em 2006, os membros da entidade – associados, representados ou sindicalizados – podem buscar a solução de diversas questões relacionadas aos segmentos condominial e imobiliário, tais como conflitos entre condôminos de um mesmo prédio, condôminos e síndicos, administradoras e condomínios ou  incorporadoras e condôminos.

Segundo informa em seu site (http://www.secovi.com.br/servicos/camara-de-mediacao/), a Câmara tem 12 mediadores, que atuam em ambiente neutro localizado na sede do Secovi-SP, e o índice de resolução dos casos por meio de acordo atinge 90%.

• A resolução 125/2010 propõem três linhas de conduta: 1) reduzir a litigiosidade; 2) simplificar procedimentos na Justiça e 3) dar clareza e transparência a algumas questões
•  O foco é buscar uma solução viável onde todas as partes envolvidas acabem ganhando sem ter que enfrentar o desgaste e a morosidade da Justiça comum
•  Existe sigilo em torno dos processos; nenhuma das partes é exposta
•  No lugar de uma solução que poderia levar anos para chegar a uma ação comum, pode-se resolver a questão em algumas horas
• A Semana Nacional de Conciliação, que ocorreu no último ano, recebeu mais de 50 mil audiências e  gerou  mais de 18 mil acordos em todos os Estados